Erschließungs- und Anliegerbeiträge / 3.2 Erwerb eines bereits erschlossenen Grundstücks

Sind sämtliche nach dem örtlichen Baurecht vorgeschriebenen öffentlichen Erschließungsanlagen, die ein Grundstück zu einem "erschlossenen Grundstück" machen, im Zeitpunkt des Abschlusses des Erwerbsvorgangs bereits vorhanden, kann Gegenstand eines solchen Vertrags nur das "erschlossene" Grundstück sein, selbst wenn nach den Vertragserklärungen das Grundstück als "unerschlossen" erworben werden soll. Es liegt nicht in der Willensmacht der Beteiligten, ein Grundstück in einem Zustand, den es nicht mehr hat und auch nicht mehr erhalten soll, zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs zu machen. Werden daher in diesen Fällen anteilige öffentliche Lasten des Veräußerers für die Erschließung vom Erwerber übernommen, rechnen auch diese Kosten zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bereits tatsächlich erschlossen, gehören die im Kaufvertrag ausgewiesenen Kosten für die Erschließung grundsätzlich auch dann zur Gegenleistung, wenn Veräußerer eine Gemeinde ist.^[1]

Zu den Erschließungsanlagen gehören im Wesentlichen die Verkehrs- und Grünanlagen, sowie die Anlagen zur Ableitung von Abwässern und zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser. Nicht zu den Erschließungsanlagen gehören die auf den (Privat-)Grundstücken selbst notwendigen Anschlüsse, wie Zufahrtswege und Anschlüsse an die Ver- und Entsorgungseinrichtungen.^[2] Die Merkmale der endgültigen Erschließung sind von der Gemeinde durch Satzung geregelt.^[3]

Wird ein in diesem Sinne erschlossenes Grundstück zum Gegenstand des ­Erwerbsvorgangs, ist Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks grundsätzlich auch der auf die Erschließung entfallende Betrag, unabhängig davon, ob er im Kaufpreis enthalten ist oder neben dem Kaufpreis gesondert ausgewiesen wird. Dies gilt nicht, wenn die Kommune eigene erschlossene Grundstücke veräußert und den Erschließungsbeitrag abgabenrechtlich geltend macht.

Kauft ein Erwerber von einer Gemeinde ein Grundstück, das im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits erschlossen ist, und enthält der vereinbarte Kaufpreis Kosten für die Erschließung sowie für durchgeführte Ausgleichsmaßnahmen nach § 135a Abs. 2 BauGB für den Naturschutz, gehört der auf die Erschließung und auf die Ausgleichsmaßnahmen entfallende Teil des Kaufpreises zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.^[4]

[1] Vgl. u. a. BFH, Urteil v. 28.9.2022, II R 32/20, BStBl 2023 II S. 255.

[2] BFH, Urteil v. 15.3.2001, II R 39/99, BStBl 2002 II S. 93.

[3] § 132 Nr. 4 BauGB.

[4] BFH, Urteil v. 23.9.2009, II R 20/08, BFH/NV 2010 S. 542.