Ferienhaus/Ferienwohnung / 3.3 Abgrenzung der Zeiten der Eigen- und Fremdnutzung/Zuordnung von Leerstandszeiten

Zu den Zeiten der Eigennutzung gehört sowohl die Selbstnutzung durch den Steuerpflichtigen als auch die unentgeltliche Überlassung an Dritte. Durch die Vermietung veranlasste kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung, z. B. zur Endreinigung, Schlüsselübergabe, Reinigung, allgemeinen Kontrolle, Beseitigung von Schäden oder Durchführung von Schönheitsreparaturen sind keine Selbstnutzung.^[1] Begleiten den Steuerpflichtigen jedoch dabei Familienmitglieder oder Dritte oder dauert der Aufenthalt mehr als einen Tag, sind die dafür maßgebenden Gründe zu erläutern. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um Aufenthalte während der am Ferienort üblichen Saison handelt.

Hat der Steuerpflichtige die Selbstnutzung zeitlich beschränkt (z. B. bei Vermietung durch einen Dritten), ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen; im Übrigen ist die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen. Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Wege der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen.^[2] Maßgebend ist, dass der Vermieter in den Leerstandszeiten die Möglichkeit hat, die Wohnung selbst zu nutzen.^[3]

Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen durch das Vorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden sind und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 %^[4] der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind.^[5]

[1] BFH, Urteil v. 6.11.2001, IX R 97/00, BStBl 2002 II S. 253.

[2] BFH, Urteil v. 6.11.2001, IX R 97/00, BFH/NV 2002 S. 413, BStBl 2002 II S. 726.

[3] BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933, Rz. 22.

[4] BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933, Rz. 23.

[5] Niedersächsisches FG, Urteil v. 25.2.2010, 11 K 100/08, EFG 2010 S. 1038.

3.3.1 Einschalten eines Vermittlers

Die sicherste Methode, eine Aufteilung zu verhindern, ist die Einschaltung eines dem Steuerpflichtigen nicht nahe stehenden Vermittlers, dem die Vermietung der Wohnung ganzjährig vertraglich übertragen wird. In dem Vertrag muss die Eigennutzung aber unbedingt ausgeschlossen werden. Bei einem nachträglichen Ausschluss der ursprünglich vereinbarten Selbstnutzungsmöglichkeit ist die Einkunftserzielungsabsicht nicht mehr zu überprüfen.^[1] Eine Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern, dass keine Selbstnutzung erfolgt, ist unbeachtlich, wenn im Vermietungsauftrag mit einem Vermittler ein Selbstnutzungsrecht geregelt ist.^[2]

Wichtig

Zeiten der Selbstnutzung festlegen

Will der Wohnungseigentümer die Wohnung dennoch für eine gewisse Zeit selbst nutzen, sollte diese Zeit genau festgelegt und bezeichnet werden. Eine darüber hinausgehende Selbstnutzung sollte dann aber in jedem Fall ausgeschlossen werden. Zwar wird für diese Zeit eine Kürzung der Werbungskosten vorzunehmen sein, die Leerstandszeiten gelten dann aber als Vermietungszeiten, weil die Wohnung für die restliche Zeit ausschließlich zur Vermietung bereitgehalten wird.

Steht eine Ferienwohnung nach dem Agenturvertrag mit Ausnahme der rechtzeitig nach Absprache zu regelnden Zeiten der Eigenbelegung der Agentur zur freien Vermietung zur Verfügung, ist nach Auffassung des FG Köln^[3] davon auszugehen, dass der Eigentümer die Ferienwohnung nach vorheriger Anmeldung bei der Agentur auch kurzfristig selbst nutzen kann, soweit keine Reservierung für fremde Mieter vorliegt, mit der Folge, dass die Leerstandszeiten nicht ausschließlich den Zeiten der Vermietung zuzurechnen sind. Auch wenn Miteigentümer einer Ferienwohnung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen und dieser die Vermietung der Wohnung übertragen, steht nach Auffassung des BFH diese Wohnung den Steuerpflichtigen zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung.^[4]

Alle anderen Formen, die vereinbart werden, insbesondere solche, die es trotz der Vermittlung erlauben, Sperrzeiten auszusprechen, Eigenbedarf anzumelden oder selbst Gäste einzuweisen, sind schädlich^[5] und führen dazu, dass die Leerstandszeiten anteilig auch der Selbstnutzung zugerechnet werden.^[6] Falls solche schädlichen Verträge bestehen, sollte zumindest für die Zukunft überprüft werden, ob durch Neuabschluss wieder eine günstigere Position erreicht werden kann.

Praxis-Beispiel

Aufteilung von Leerstandszeiten

Der Steuerpflichtige A ist Eigentümer einer Ferienwohnung auf der Insel Sylt, die über eine regionale Feriendienstorganisation vermittelt wird. Da A die Ferienwohnung auch selbst nutzen will, hat er im Vermittlungsvertrag die Eigennutzung ausdrücklich nicht ausgeschlossen. Die Wohnung wurde im VZ 2024 an 180 Tagen zu 80 EUR vermietet und an 20 Tagen selbst genutzt.

Die Kosten, die ausschließlich auf die Vermietung entfallen, betragen 600 EUR. Die übrigen Kosten (einschließlich AfA) betragen 2.000 EUR.

Da der Steuerpflichtige bei Leerstand der Wohnung die Möglichkeit der Selbstnutzung hat, sind die Werb...