Ferienhaus/Ferienwohnung

Zusammenfassung

Begriff

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG). Diese Grundsätze gelten auch für Ferienwohnungen, wenn diese vom Steuerpflichtigen (in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten) ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden. Die Einkunftserzielungsabsicht ist nur dann ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschritten wird. Hiervon ist bei einem Unterschreiten um mindestens 25 % auszugehen. Denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist aber auch bei einer besonderen Gestaltung und Ausstattung einer Wohnung sowie bei einer besonderen Größe des Grundstücks selbst bei Überschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit anhand einer Prognose zu überprüfen (BFH, Beschluss v. 4.3.2016, IX B 114/15, BFH/NV 2016 S. 917).

Wird eine Ferienwohnung nur zeitweise vermietet und ansonsten zur zeitweisen Selbstnutzung vorgehalten, ist stets die Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu prüfen. Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trägt hierbei der Steuerpflichtige.

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse – einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare – unternehmerische Organisation erforderlich ist.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die steuerrechtliche Behandlung von Einkünften aus der Vermietung von Ferienwohnungen ist wesentlich durch die Rechtsprechung des BFH geprägt, vgl. z. B. zur Ermittlung der Überschusserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen dem Grunde und der Höhe u. a. BFH, Beschluss v. 14.1.2010, IX B 146/09, BFH/NV 2010 S. 869 und BFH, Urteil v. 31.1.2017, IX R 23/16, BFH/NV 2017 S. 897 sowie zur ortsüblichen Vermietungszeit BFH, Urteil v. 26.5.2020, IX R 33/19, BFH/NV 2020 S. 1132. Die Finanzverwaltung nimmt hierzu im BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933, Rz. 16-23, 39, 40, Stellung. Steuerrechtliche Hinweise finden sich auch in H 15.7 Abs. 2 EStH "Ferienwohnung".

1 Steuerrechtliche Grundsätze

Eine Vermietungstätigkeit ist nur dann der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, selbst wenn sich über einen langen Zeitraum Werbungskostenüberschüsse ergeben.^[1] Dieser Grundsatz ist i. d. R. auch bei Ferienwohnungen anzuwenden, wenn diese von den Steuerpflichtigen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden und das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich, d. h. um mindestens 25 %, unterschreitet.^[2] Denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Nur so zeigt sich in nachprüfbarer Weise, dass die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt haben. Dabei ist es unerheblich, ob die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in Eigenregie vermieten oder mit der Vermietung einen Dritten beauftragen. Der Vermieter hat in diesem Fall die Mieteinnahmen zu versteuern und kann die im Zusammenhang mit der Vermietung der Ferienwohnung anfallenden Aufwendungen einschließlich der AfA als Werbungskosten abziehen. Diese Kriterien gelten auch bei einer Ferienwohnung im Hause der Vermieter.

Werden Ferienwohnungen teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, ist diese Art der Nutzung der Immobilie schon für sich allein Beweisanzeichen für eine (auch) private, nicht mit der Erzielung von...