Ferienwohnungen, Überschusserzielungsabsicht

OFD Niedersachsen, Verfügung v. 18.6.2010, S 2254 - 52 - St 233/St 234

Zum BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) bemerke ich ergänzend:

Zur Beurteilung der Überschusserzielungsabsicht von Ferienwohnungen ist in der ersten Prüfungsstufe zwischen der ausschließlich fremd vermieteten und der (auch) selbst genutzten Ferienwohnung zu unterscheiden.

1. Ausschließliche Vermietung

a) Nachweisanforderungen

Wenn der Steuerpflichtige (Stpfl.) die folgenden Umstände vorträgt und glaubhaft macht, kann bei einer Entscheidung, ob es sich um eine ausschließlich fremd vermietete Ferienwohnung handelt, davon ausgegangen werden, dass der Stpfl. die Ferienwohnung tatsächlich nicht selbst genutzt bzw. unentgeltlich überlassen hat:

• Der Stpfl. hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler (z.B. einem überregionalen Reiseveranstalter, Feriendienstorganisation, Kurverwaltung o.a.) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
• Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Stpfl. bzw. in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Wohnung des Stpfl. (BFH-Urteil vom 21.11.2000, IX R 37/98, BStBl 2001 II S. 705). „Unmittelbare Nähe” in diesem Sinne ist nur anzunehmen, wenn sich die Hauptwohnung des Stpfl. und die Ferienwohnung in derselben Stadt/Gemeinde befinden. Zu beachten ist darüber hinaus, dass die Hauptwohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Stpfl. entsprechen muss. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Unterbringung von Gästen u.Ä. ermöglicht, kann davon ausgegangen werden, dass der Stpfl. die Ferienwohnung nicht selbst nutzt, sondern sie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereit hält.
• Der Stpfl. hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn beispielsweise Ausstattung und Größe einer der Wohnungen auf die besonderen Verhältnisse des Stpfl. zugeschnitten sind. Die Leerstandszeiten der anderen Ferienwohnung(en) sind in einem solchen Fall als Vermietungszeiten zu werten.
• Die Ferienwohnung wird in der (regional unterschiedlichen) Saison mit Ausnahme eines kurzzeitigen Leerstands nahezu durchgängig vermietet. Dabei ist zu beachten, dass „Saison” nicht immer nur die Hochsaison im Sommer, sondern auch die Zeiten der Nebensaison umfasst. Damit muss eine nahezu durchgängige Vermietung mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und Jahreswechsel vorliegen, um eine Selbstnutzung objektiv auszuschließen.

In allen anderen Fällen ist zunächst davon auszugehen, dass der Stpfl. die Wohnung auch selbst genutzt bzw. unentgeltlich überlassen hat. Es bleibt dem Stpfl. unbenommen, die dauernde Vermietung und das Bereithalten zur dauernden Vermietung auf andere Weise nachzuweisen oder glaubhaft zu machen.

b) Kurzfristige Aufenthaltszeiten des Steuerpflichtigen

Die im o.g. BMF-Schreiben genannten kurzfristigen Aufenthalte in der Ferienwohnung sind nur dann nicht der Selbstnutzung zuzurechnen, wenn dargelegt und glaubhaft gemacht wird, dass der mehr als eintägige Aufenthalt während der normalen Arbeitszeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war (BFH-Urteil vom 25.11.1993, IV R 37/93, BStBl 1994 II S. 350). Insbesondere bei mehrtägigen Aufenthalten während der Saison reicht alleine die Behauptung des Stpfl., er habe den Aufenthalt für Reparaturen, Grundreinigung u.Ä. genutzt, nicht aus.

c) Erhebliches Unterschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit

Bei ausschließlich an wechselnde Feriengäste – in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten – vermieteten Ferienwohnungen ist die Einkunftserzielungsabsicht des Stpfl. anhand einer Überschussprognose zu prüfen, wenn ohne Vorliegen von Vermietungshindernissen (z.B. Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Instandsetzungsarbeiten) die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen erheblich unterschreitet (BFH-Urteil vom 26.10.2004, IX R 57/02, BStBl 2005 II S. 388). In Ergänzung der Rz. 16 und 17 des o.g. BMF-Schreibens ist bei einer solchen Prüfung eine Unterschreitungsgrenze von mindestens 25 % der ortsüblichen Vermietungszeit anzusetzen (vgl. Verfügung vom 24.6.2005, S 2254 – 52 – StO 233/234).

Die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungstage ist u.U. sehr aufwendig, eventuell sogar unmöglich. Mit Urteil vom 19.8.2008, IX R 39/07, BStBl 2009 II S. 138 hat der BFH entschieden, dass der Stpfl. die ortsüblichen Vermietungstage nachweisen muss. Kann er dies nicht, ist in jedem Fall eine Totalüberschussprognose durchzuführen.

d) Beurteilungszeitraum

Die ausschließliche Vermietung muss auf Dauer angelegt sein. Es reicht also nicht aus, dass der Stpfl. in einzelnen Veranlagungszeiträumen ohne Selbstnutzung vermietet, sondern es muss sich über einen längeren Zeitraum ein einheitliches Bild...