FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 08.07.2015 - 3 K 3253/13

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einheitsbewertung eines selbstgenutzten Einfamilienhauses mit Hilfe von Finanzbehörden der Länder aufgestellten Mietspiegel. Jahresrohmiete. Ausstattung. Maßgeblichkeit der Verhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt. Fluglärm als wertmindernder Umstand

Leitsatz (redaktionell)

1. Die für die Bewertung maßgebende Jahresrohmiete ist die Miete, die für das Grundstück nach seinem tatsächlichen Zustand (Ausstattung, Lage, Finanzierungsart und dergleichen) im Feststellungszeitpunkt am 1.1.1964 gegolten hätte. Bei eigengenutzten Grundstücken können die von den Finanzbehörden der Länder aufgestellten Mietspiegel als Anhalt zur Schätzung der im Hauptfeststellungszeitpunkt üblichen Miete dienen.

2. Die Ausstattung einer heutigen Wohnvorstellungen entsprechenden Wohnung mit Sammelheizung, zentraler Warmwasserversorgung und innenliegendem Bad und WC ist nach den Wertverhältnissen des Jahres 1964 zumindest als gut zu bewerten.

3. Die in § 42 Abs. 4 Nrn. 1 und 2 der für die Bewertung zum Hauptfeststellungszeitpunkt maßgeblichen II. BVO genannten Zubehör- oder Wirtschaftsräume bleiben nur dann bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt, wenn sie sich außerhalb der Wohnung befinden. Als Beispiele nennt das Gesetz hier Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung.

4. Für die Frage, ob Verkehrslärm, dem das Grundstück ausgesetzt ist, eine ungewöhnliche Stärke i. S. v. § 82 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BewG erreicht und damit einen wertmindernden Umstand darstellt, können absolute – starre und schematische – Regeln nicht aufgestellt und insbesondere die durch § 43 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes i. V. m. § 2 Abs. 1 der Verkehrslärmschutzverordnung festgelegten Immissionsgrenzwerte für Verkehrsgeräusche nicht herangezogen werden.

Normenkette

BewG § 75 Abs. 1 Nr. 4, § 76 Abs. 1 Nr. 4, §§ 79-80, 82 Abs. 1, § 27; BewRGr Abschn. 23 Abs. 2; II. BV § 42 Abs. 4; BimSchG § 43 Abs. 1 S. 1 Nr. 1; BImSchV 16 § 2 Abs. 1

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern auferlegt.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Höhe des Einheitswerts für ein von den Klägern selbstgenutztes Einfamilienhausgrundstück.

Die Kläger errichteten auf dem Grundstück C.-Straße in Berlin im Jahr 2012 ein Einfamilienhaus sowie eine Garage. Die Einheitswerterklärung auf den 1. Januar 2013 gaben die Kläger im November 2012 beim Beklagten ab. Dieser erließ daraufhin am 14. Februar 2013 im Wege der Wert- und Artfortschreibung einen Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 2013, durch welchen der Einheitswert auf 56.548 EUR festgestellt wurde.

Der Beklagte ermittelte den Einheitswert im Ertragswertverfahren. Ausgehend von einer Wohnfläche von 152 m² und einem Mietwert pro Quadratmeter von 4,90 DM errechnete der Beklagte eine Jahresrohmiete i.H.v. 8.937,60 DM für das Wohnhaus sowie von 360 DM für die Garage (30 DM/Monat). Auf den abgerundeten Jahresrohmietenwert von 9.297 DM wendete der Beklagte den Vervielfältiger von 11,9 an und gelangte so zu einem gerundeten Wert von 110.600 DM, den er in 56.548 EUR umrechnete.

Mit dem hiergegen rechtzeitig eingelegten Einspruch machten die Kläger geltend, der Einheitswert sei zu hoch festgestellt worden. Insbesondere sei die zu Grunde gelegte Wohnfläche falsch ermittelt worden; auch die Berücksichtigung einer guten baulichen Ausstattung sei unzutreffend. Schließlich seien bei der Einheitswertermittlung wertmindernde Umstände zu berücksichtigen, und auch die angesetzte Garagenmiete sei zu hoch.

Hinsichtlich der Wohnfläche trugen die Kläger vor, diese sei um die Flächen des Hauswirtschaftsraums (6,72 m²), der Kammer (3,40 m²), des Wäscheraums mit Notausstieg (3,00 m²) sowie der Hälfte der Galerie (5,10 m²) zu reduzieren, da diese Flächen nach der Zweiten Berechnungsverordnung – II.BVO – nicht zur Wohnfläche zählten. Danach ergebe sich für das Erdgeschoss eine Wohnfläche von 78,03 m² und für das Obergeschoss von 78,82 m², in der Summe also 156,85 m². Dieser Wert sei nach der II.BVO um 10%, also 15,68 m², auf 141,17 m² zu kürzen.

Die bauliche Ausstattung des Hauses sei allenfalls als mittel und nicht, wie vom Beklagten angenommen, als gut zu bezeichnen. Insoweit nahmen die Kläger auf die Baubeschreibung ihres Einfamilienhauses Bezug (Bl. 25 der Einheitswert- und Grundsteuerakte – EW-Akte –); hieraus ergebe sich, dass die Bauausführung nach den Wertverhältnissen des Jahres 1964 nur einen mittleren Gütegrad erreiche. Insbesondere sei es ernstlich zweifelhaft, ob die dem heutigen Zwang zur Energieeinsparung geschuldete Verwendung von hochwertigen Materialien zur Dämmung von Fassaden und Dächern sowie der Einbau von entsprechend isolierenden Fenstern und Türen nach den Wertverhältnissen von 1964 tatsächlich zu einem höheren Mietwert geführt hätte.

Da das streitgegenständliche Grundstück in einer mittleren Wohnlage liege, komme nach der Rundverfügung 3/1991 der OFD Berlin bei mittlerer Ausstattung ein Mietwert von 4 DM/Quadratmeter/Monat zum Ansatz. D...