FG Berlin Urteil vom 21.06.2005 - 2 K 2146/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertungsrechtliche Behandlung von Selbstbedienungsläden

Leitsatz (redaktionell)

Kleine und mittlere Selbstbedienungsläden mit schlichter und funktionaler Baugestaltung, die dem Einzelhandel dienen sind in die Gebäudeklasse der Warenhäuser einzugliedern.

Normenkette

BewG § 76 Abs. 3 Nr. 2; BewRGr Abschn. 16 Abs. 7, Abschn. 38

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 16.03.2007; Aktenzeichen II R 33/05)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten Rahmen der Einheitsbewertung eines bebauten Grundstücks um die Frage, ob der von der Klägerin errichtete Lebensmittelmarkt als hallenähnliches Gebäude in die Gebäudeklasse 9.21 (Markthallen, Messehallen und dgl.) oder als Warenhaus in die Gebäudeklasse 4 der Anlage 15 zu Abschnitt 38 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens -BewRGr- einzuordnen ist.

Die Klägerin ist Eigentümerin des in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, belegenen Grundstücks, auf dem sie im Jahr 1998 die auf dem Grundstück befindliche Werkhalle erweiterte und sie zu einem SB-Markt aus- und umbaute. Der Lebensmittelmarkt wurde nach den Feststellungen des Bausachverständigen im Bericht vom 18. August 1999 in massiver Bauweise eingeschossig (ohne Keller) errichtet und weist eine Pultdachkonstruktion auf. Der Lebensmittelmarkt setzt sich aus dem Altbauteil mit ca. 465 m Grundfläche und dem Neubauteil mit ca. 472 m Grundfläche zusammen. Die Verkaufsfläche beträgt 689,33 m. Hiervon baulich abgetrennt sind jeweils ein Raum für Lager- und Haustechnik sowie für Personal und WC.

Mit ihrer am 22. April 1999 beim Beklagten eingereichten Feststellungserklärung begehrte die Klägerin eine Einordnung des Lebensmittelmarktes in die Gebäudeklasse 9.21 der Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr. Dem folgte der Beklagte nicht, sondern stellte mit Bescheid vom 17. September 1999 den Einheitswert des Grundvermögens auf den 1. Januar 1999 (Wertfortschreibung) im Sachwertverfahren gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 Bewertungsgesetz -BewG- i.V.m. Abschnitt 16 Abs. 7 BewRGr mit 378 700,00 DM fest, wobei er das Gebäude in die Gruppe "Warenhäuser" einordnete und dementsprechend die Raummeterpreise aus der Gebäudeklasse 4 der Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr ableitete.

Bei der Ermittlung des Einheitswerts legte der Beklagte einen Bodenwert von 88 440,00 DM und einen Gesamtwert der Außenanlagen in Höhe von 23 550,00 DM zugrunde. Den Gebäudewert ermittelte er mit insgesamt 333 586,00 DM, wobei er von folgenden Werten ausging:

Gebäudeteil Lageplan Nr. 11 1 642 m x 99,00 DM	162 558,00 DM
Sonstiger Zuschlag nach Abschn. 39 BewRGr (f. "Oberlichter")	4 032,00 DM
		166 590, 00 DM
Gebäudeteil Lageplan Nr. 12 1 739 m x 99,00 DM	172 161,00 DM
Abschlag für fehlende Außenwände 3 %	./. 5 165,00 DM
		166 996, 00 D M

Auf den errechneten Gesamtbetrag von 445 576,00 DM wandte er eine Wertzahl von 85 an.

Bei der Ermittlung des Gebäudewerts legte der Beklagte einen Raummeterpreis in Höhe von 99,00 DM pro m zugrunde, den er ausgehend von der Gebäudeklasse 4.2 (Warenhäuser - mittlere Ausstattung mit einem Raummeterpreis von 80,00 DM bis 105,00 DM) mittels einer Gewichtung der im Gebäude vorhandenen Ausstattungsmerkmale (von einfacher bis sehr guter Ausstattung) ermittelte (siehe hierzu den Bericht des Bausachverständigen vom 18. August 1999, xxxxxxxxxxxxx.

Mit dem hiergegen gerichteten Einspruch machte die Klägerin geltend, die Gebäudeklasse richte sich nach der Bauweise und Ausstattung des zu bewertenden Gebäudes. Es handle sich bei dem Grundstück um einen Discountmarkt. Bei diesen Grundstücken, die hallenartigen Charakter hätten und mit einer leichten Holzbinderdecke versehen seien, sei die Gebäudeklasse 9.21 Markthalle anzusetzen. Bisher seien auch sämtliche Märkte unter dieser Gebäudeklasse bewertet worden.

Der Beklagte wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 28. März 2002 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er unter anderem aus, dass zwischen den Bewertungskommentaren Gürsching/Stenger und Rössler/Troll Übereinstimmung darin bestehe, dass auch Selbstbedienungsläden - z.B. Supermärkte, Verbrauchermärkte - wie Warenhäuser zu behandeln seien, wenn sie über den (Flächen-)Umfang üblicher Ladengrundstücke hinausgingen. Auf die Art des Betriebs und die Art der angebotenen Waren komme es nicht an. Somit sei zunächst klargestellt, dass in diesem Falle das Sachwertverfahren anzuwenden sei. Aus der Gleichstellung der größeren Selbstbedienungsläden mit den Warenhausgrundstücken folge, dass grundsätzlich die Raummeterpreise der Gebäudeklasse 4 - Warenhäuser - anzusetzen seien, es sei denn, die Gebäude entsprächen von ihrer Bauweise und Bauausstattung her den in der Gebäudeklasse 9.21 eingestuften Markthallen, Messehallen und dergleichen.

Zur Abgrenzung zwischen Warenhausgrundstücken und den in der Gebäudeklasse 9.21 eingestuften Markthallen könne die Umschreibung in den Gleichlautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der "Beitrittsländer" betreffend die Bewertung von Warenhausgrundstücken, Einkaufszentren sowie Grundstücken mit Großmärkten...