Entscheidungsstichwort (Thema)
Feststellung des Bodenwertes als Mindestwert
Leitsatz (redaktionell)
Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eines unbebauten Grundstücks setzt voraus, dass das Grundstück als fiktiv unbebaut bewertet wird. Dabei ist die tatsächlich bestehende Bebauung und deren Einfluss auf den Wert des Grund und Bodens nicht zu berücksichtigen.
Normenkette
BewG § 145 Abs. 3, § 146 Abs. 6-7
Nachgehend
Tatbestand
Zwischen den Beteiligten ist der für Zwecke der Erbschaftsteuerfestsetzung festzustellende Wert des Grundstücks Sch. xxxxxx zum 5. Dezember 1996 streitig.
Kläger sind die Erben und Erbeserben der am 11. April 1997 verstorbenen C. xxxxxxxxxxxxx, und zwar ihre Tante, die Klägerin zu 1., Erbin zu , und ihr Onkel K. xxxxxxxxx, ebenfalls Erbe zu , der seinerseits am 18. Dezember 2001 verstorben ist und von den Klägern zu 2 a) zu 1/6, zu 2 b) zu 3/6 und zu 2 c) zu 2/6 beerbt worden ist. C. xxxxxxxxxxxxxx war die Tochter und Alleinerbin des am 5. Dezember 1996 verstorbenen H. xxxxxxxxxxxxx. Zum Nachlass des H. xxxxxxxxxxxxx gehörte die ideelle Hälfte des mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebauten, 1312 m großen Grundstücks Sch. xxxxx
Auf Anforderung des für die Erbschaftbesteuerung zuständigen Finanzamts A. xxxxxxxxxx ermittelte der Beklagte als Bedarfswert des Grundstücks zum Todestag von H. xxxxxxxxxxxxx den Mindestwert nach § 146 Abs. 6 des Bewertungsgesetzes -BewG- in Verbindung mit § 145 Abs. 3 BewG - ausgehend von dem um 20 v.H. ermäßigten Bodenrichtwert zum 1. Januar 1996 von 1.000 DM/m - mit 1.049.000 DM. Mit hinsichtlich des angesetzten Bodenrichtwertes vorläufigem Bescheid vom 18. Februar 1999 stellte der Beklagte den Wert des Grundstücks zum 5. Dezember 1996 gesondert auf 1.049.000 DM und den hiervon auf C. xxxxxxxxxxxxxx entfallenen Anteil auf 524.500 DM fest. Er gab den Bescheid der mit notariell beurkundeter Generalvollmacht der Klägerin zu 1. ausgestatteten I. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx bekannt, die sich als gemeinsame Empfangsbevollmächtigte der Erben nach C. xxxxxxxxxxxxxx gemeldet hatte.
Die Empfangsbevollmächtigte begründete den Einspruch gegen den Bescheid zunächst damit, dass der Beklagte unzutreffende Bodenrichtwerte zum Bewertungsstichtag zugrunde gelegt und nicht die Übergröße des Grundstücks berücksichtigt habe, und legte dann ein Gutachten des von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken R. xxxxxxxxxxxx über den Bodenwert des Grundstücks Sch. xxxxxxxxxxxxxxxx vom 27. März 1999 zum Bewertungsstichtag vor. Nach den Feststellungen des Gutachters gelte für das Grundstück der Bebauungsplan vom 14. Januar 1965. Es handele sich um ein allgemeines Wohngebiet, in dem eine bebaubare Grundflächenzahl -GRZ- von 0,2 und eine Geschossflächenzahl -GFZ- von 0,4 bei zwei Vollgeschossen gelte. Eine Bebauungstiefe sei im Bebauungsplan nicht definiert. Der Bebauungsplan enthalte keine Feststellung über die Möglichkeit sowie die Art und Weise einer rückwärtigen baulichen Nutzung von Grundstücksflächen. Nach Auskunft des Mitarbeiters des zuständigen Planungsamtes M. xx richte sich die Genehmigungsfähigkeit von baulichen Anlagen hinter der so genannten 20-Meter-Linie nach den Bestimmungen des § 34 Baugesetzbuch -BauGB-. Danach sei im rückwärtigen Grundstücksbereich unter Beachtung städtebaulicher Belange und bauordnungsrechtlicher Vorgaben eine weitere eingeschossige Bebauung denkbar. Das Grundstück sei mit dem Einfamilienhaus tatsächlich lediglich mit einer GFZ von 0,06 ausgenutzt. Eine Erhöhung der baulichen Ausnutzung durch die Erweiterung der vorhandenen Gebäudesubstanz durch Anbauten erscheine allerdings architektonisch und wirtschaftlich wenig sinnvoll. Gleiches gelte für eine rückwärtige Bebauung, auch hier seien Grenzen gesetzt wegen des Einfügungsgebots nach § 34 BauGB, der Belichtungsverhältnisse und der bauordnungsrechtlichen Vorgaben. Aufgrund der vorhandenen Bebauung und einer weiteren möglichen Neubebauung sei zum Wertermittlungsstichtag von einer maximal realisierbaren GFZ von 0,22 für das Grundstück auszugehen. Da lediglich der Bodenwert des Grundstücks zu ermitteln gewesen sei, seien die baulichen Anlagen - abgesehen von deren Einfluss auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung - unberücksichtigt geblieben. Ausgehend von diesen Vorüberlegungen ermittelte der Gutachter den Bodenwert im Vergleichswertverfahren für das Grundstück mit 620 DM/m, insgesamt also 813.000 DM. Dazu führte er einen Preisvergleich anhand von bekannt gewordenen Verkaufsfällen in vergleichbaren Lagen im Zeitraum zwischen März 1996 und April 1997 durch, insgesamt 27 recherchierte Verkaufsfälle, von denen 10 als Vergleichsfälle geeignet schienen. Der Gutachter ermittelte die typische bzw. realisierbare GFZ der Vergleichsgrundstücke und passte anhand von Umrechnungskoeffizienten die Kaufpreise für die Vergleichsgrundstücke unter Berü...