vorläufig nicht rechtskräftig
Revision zugelassen durch das FG
Entscheidungsstichwort (Thema)
Nachträglicher Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung: Surrogationsbetrachtung - Geltung des Vorrangs der Schuldentilgung bei verzinslicher Kaufpreisstundung
Leitsatz (redaktionell)
Schuldzinsen auf ursprünglich durch die Einkünfteerzielung veranlasste Darlehen sind nach der Veräußerung der Immobilie nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, wenn der die verbliebenen Darlehensforderungen übersteigende Veräußerungserlös gegen Ratenzahlung verzinslich gestundet wird und deshalb nicht zur Schuldentilgung zur Verfügung steht.
Normenkette
EStG § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 S. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
Tatbestand
Streitig ist, ob Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind.
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie bestand ursprünglich aus B (später beerbt durch C) und A (später beerbt durch D und D1; D2).
Die Klägerin erwarb zum 01.11.2001 für 550.000 DM das Objekt E-Str. in Z-Stadt und vermietete dieses in der Folgezeit.
Mit notariellem Vertrag vom 20.11.2014 wurde das Vermietungsobjekt an F für 280.000 € veräußert (davon 30.000 € für Inventar). Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte zum 01.01.2015. Bezüglich der Fälligkeit des Kaufpreises wurde Folgendes vereinbart (II Nr. 3 des Kaufvertrags):
“Der Kaufpreis wird gestundet und ist mit 6 % Jahreszinsen zu verzinsen. Der Kaufpreis wird zunächst durch monatliche Ratenzahlung (Zins- und Tilgungsleistungen), welche u.a. die monatlichen Kapitaldienstleistungen des Verkäufers an die Gläubigerin der eingetragenen Belastung abdeckt, belegt.…Diese monatlichen Raten sollen von Januar 2015 bis Dezember 2019 entsprechend dem von den Beteiligten selbst gefertigten und ihnen bekannten Zahlungsplan geleistet werden.…Die monatliche Rate beträgt € 2.900,33 und setzt sich derzeit zusammen aus € 625,-- unmittelbar an die Stadtsparkasse Z-Stadt und 2.275,33 € an den Verkäufer.…Nach vollständiger Zahlung der vorgenannten Ratenzahlungen ergibt sich mit Ablauf des Monats Dezember 2019 ein Restkaufpreis von voraussichtlich € 175.321,92 € . Der tatsächliche Restkaufpreis ist…zahlbar bis zum 15.01.2020.“
Die Eintragung des Eigentumswechsels war im Grundbuch erst dann zu veranlassen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist (II Nr. 10).
In der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung für das Jahr 2015 erklärte die Klägerin keine Vermietungseinnahmen mehr, jedoch Werbungskosten i.H.v. 4.084 € (u.a. Schuldzinsen i.H.v. 3.694 € für insgesamt sieben Darlehen und 235,98 € Steuerberatungskosten). Zudem erklärte sie Einnahmen aus Kapitalvermögen i.H.v. 15.721,81 €.
Der Beklagte stellte mit Feststellungsbescheid vom 20.03.2017 Einkünfte aus Kapitalvermögen i.S.d. § 32d Abs. 1 EStG i.H.v. 15.721,81 € und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. -236 € fest.
Die Klägerin legte gegen den Feststellungsbescheid Einspruch ein. Sie machte geltend, dass der ursprüngliche Finanzierungszusammenhang zwischen den Darlehen und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung durch den Verkauf des Vermietungsobjekts nicht erloschen sei, da der im Jahr 2015 zugeflossene Teil des gestundeten Veräußerungserlöses nicht ausgereicht habe, um die Darlehensverbindlichkeiten vollständig zu tilgen.
Der Einspruch wurde mit Einspruchsentscheidung vom 27.06.2017 als unbegründet zurückgewiesen. Der Beklagte vertrat dabei die Auffassung, dass ein nachträglicher Werbungskostenabzug für Schuldzinsen nach Veräußerung des Mietobjekts nur in Betracht komme, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehen ausreiche. Dabei sei es unerheblich, wann der Veräußerungserlös tatsächlich gezahlt worden sei. Im Streitfall hätten die Darlehen im Zeitpunkt des Besitzübergangs weniger als 100.000 € betragen, während der Verkaufserlös für die Immobilie 250.000 € betragen habe. Da der Kaufpreis mithin ausgereicht habe, um die noch bestehenden Darlehen abzulösen, sei der Zusammenhang mit Vermietungseinkünften erloschen.
Die Klägerin hat sodann Klage erhoben, mit der ausschließlich Einwände gegen die Nichtberücksichtigung der Schuldzinsen geltend gemacht werden.
Sie trägt vor, dass sich die Darlehen wie folgt entwickelt hätten:
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Stand |
Stand |
Tilgung |
Schuldzinsen |
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01.01.2015 |
31.12.2015 |
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SSK ...1 |
11.477,05 € |
10.599,95 € |
1.836,72 € |
508,90 € |
SSK ...2 |
24.660,07 € |
22.823,35 € |
648,49 € |
695,28 € |
SSK ...3 |
10.537,32 € |
9.888,83 € |
10.891,41 € |
204,51 € |
SSK ...4 |
10.891,41 € |
0,00 € |
10.297,15 € |
131,36 € |
SSK ...5 |
10.297,15 € |
0,00 € |
525,46 € |
280,76 € |
SSK ...6 |
10.331,07 € |
9.805,61 € |
25.076,33 € |
228,54 € |
|
78.194,07 € |
53.117,74 € |
2.292,62 € |
2.049,35 € |
A/B |
48.025,16 € |
45.732,54 € |
2.292,62 € |
1.644,34 € |
|
126.219,23 € |
98.850,28 € |
27.368,95 € |
3.693,69 € |
Die sechs Darlehen bei der SSK stehen in Zusammenhang mit dem Erwerb des Vermietungsobje...