Entscheidungsstichwort (Thema)
Vermietung von aufwendig ausgestatteten Ferienwohnungen: Einkünfteerzielungsabsicht – Feststellung ortsüblicher Vermietungszeiten – Erforderlichkeit einer Überschussprognose
Leitsatz (redaktionell)
- Bei einem auf einem Grundstück von mehr als 3.000 m2 errichteten Gebäude mit drei an wechselnde Nutzer vermieteten Ferienwohnungen und einer selbst genutzten Eigentümerwohnung, das mit einem 150 m2 großen Schwimmbad- und Wellnessbereich und einem aufwendig gestalteten Garten ausgestattet ist, muss die Einkünfteerzielungsabsicht aufgrund der aufwendigen Ausgestaltung und Ausstattung anhand einer Prognose unter Berücksichtigung der Grundsätze des BFH-Urteils vom 06.11.2001 IX R 97/00 (BStBl II 2002, 726) überprüft werden.
- Unabhängig vom Ausgestaltungs- und Ausstattungsgrad besteht dieses Erfordernis auch, wenn die Vermietung der Wohnungen zu mehr als 75 % der ortsüblichen Vermietungszeiten nicht hinreichend sicher festgestellt werden kann.
- Der Prozentsatz der ortsüblichen jährlichen Vermietungstage einer Ferienwohnung kann nicht mit dem anhand der Daten des Statistischen Landesamtes ermittelten Prozentsatz der ortsüblichen jährlichen Bettenauslastung gleichgesetzt werden.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die steuerliche Berücksichtigung von Verlusten aus der Vermietung von drei Ferienwohnungen in der Gemeinde A in B.
Die Kläger sind Eheleute und waren bis zum 30.09.2008 als Radiologen in einer Gemeinschaftspraxis tätig. Im Jahr 1995 erwarben die Kläger das mehr als 3.000 m² große Grundstück C in A, auf welchem sie ein Wohngebäude mit vier Wohnungen errichteten („...”). Die Fertigstellung erfolgte im Jahr 2000. Die größte Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 191 m2 nutzen die Kläger zu eigenen Wohnzwecken. Die drei weiteren Wohnungen mit Wohnflächen von ca. 67 m2, 81 m2 und 64 m2 werden ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet bzw. dafür bereitgehalten. Die anteilig auf die vermieteten Ferienwohnungen entfallenden Gebäudeherstellungskosten beliefen sich auf 1.380.988.- DM. In dem Gebäude befindet sich ein ca. 150 m2 großer Wellnessbereich mit einer ca. 80 m2 großen Schwimmhalle sowie Trocken- und Dampfsauna, Solarium und Fitnessgeräten. Diese Einrichtungen können von den Feriengästen gegen zusätzliches Entgelt genutzt werden. Auf dem Grundstück befindet sich ein aufwändig angelegter Garten mit unterschiedlichen Blumenbeeten und verschiedenen Rosensorten.
In ihren Einkommensteuererklärungen 2000 bis 2010 erklärten die Kläger folgende Einnahmen aus der Vermietung der Ferienwohnungen:
2001 |
256.- € |
2001 |
1.471.- € |
2002 |
7.420.- € |
2003 |
5.669.- € |
2004 |
18.188.- € |
2005 |
11.614.- € |
2006 |
12.487.- € |
2007 |
12.211.- € |
2008 |
11.906.- € |
2009 |
14.284.- € |
2010 |
26.880.- € |
Summe: |
122.386.- € |
Im selben Zeitraum machten sie auf die Ferienwohnungen entfallende - degressive - Gebäudeabschreibungen von insgesamt 431.729.- € (AfA-Sätze jeweils 7 % in 2000 bis 2003, 5 % in 2004 bis 2009 und 2 % in 2010) geltend. Die sonstigen Abschreibungen (einschließlich anteilige Gartenanlage) betrugen in der Zeit von 2000 bis 2010 117.295.- €; außerdem fielen anteilige Schuldzinsen von 226.392.- €, Instandhaltungsaufwendungen von 38.346.- € und sonstige Kosten von 202.684.- € an. Personalkosten wurden für die Jahre 2000 bis 2009 in Höhe von insgesamt 174.132.- € erklärt, die im Wesentlichen auf den Arbeitslohn für die bei den Klägern als Hausverwalterin angestellte D entfielen. Für den Veranlagungszeitraum 2010 wurden nur noch Personalkosten von 716,10 € geltend gemacht. Nach den Feststellungen des Beklagten war D aber weiter bei den Klägern angestellt und bezog in 2010 einen Arbeitslohn von 29.866.- €. Auch der aktuelle Internetauftritt des…weist D weiterhin als Hausverwalterin aus.
In den Veranlagungszeiträumen 2011 bis 2013 erklärten die Kläger Einnahmen aus der Vermietung der Ferienwohnungen von 25.833.- € (2011), 24.795.- € (2012) und 15.324.- € (2013) und Werbungskosten in Höhe von 76.640.- € (2011), 77.815.- € (2012) und 66.286.- € (2013). Insgesamt belaufen sich die für die Jahre 2000 bis 2013 erklärten Verluste auf ./. 1.223.697.- €
In den Streitjahren 2006 bis 2008 und 2010 machten die Kläger Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnungen von ./. 89.580.- € (2006), ./. 91.994.- € (2007), ./. 83.515.- € (2008) und ./. 25.585.- € (2010) geltend.
In den Veranlagungszeiträumen 2006 bis 2008 wurden die erklärten Verluste in unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangenen Einkommensteuerbescheiden (zuletzt vom 13.01.2011) zunächst erklärungsgemäß berücksichtigt. Anlässlich der Veranlagung zur Einkommensteuer 2009 forderte der Beklagte die Kläger mit Schreiben vom 08.06.2011 auf, auch für die Jahre 2006 bis 2008 eine Aufstellung über die Anzahl der Vermietungstage der einzelnen Wohnungen einzureichen und nachvollziehbar darzulegen, wie ein insgesamt positives Gesamtergebnis aus der Vermietungstätigkeit erz...