Entscheidungsstichwort (Thema)
Fehlende Durchführung eines Mietvertrages
Leitsatz (amtlich)
1. Beweiswürdigung im Hinblick auf die Zahlung des Mietzinses und die Überlassung der vermieteten Räume.
2. Vermieten wohlhabende Steuerpflichtige einen nicht abgeschlossenen Teil ihrer Wohnung an eine nahe stehende Person, kann angenommen werden, dass eine anschließende Vermietung an fremde Dritte nicht erfolgen wird.
Normenkette
EStG §§ 21, 21a a.F.
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung sowie die Frage, ob der Einkommensteuerbescheid für 1992 geändert werden durfte.
Der Kläger bezieht als Notar Einkünfte aus selbständiger Arbeit, diese lagen in den Streitjahren zwischen ... TDM (1996) und ... TDM (1992). Die Klägerin ist als Regierungsdirektorin in der Steuerverwaltung tätig. Beide erzielen - abgesehen von den hier streitigen Verlusten - noch anderweitige nicht streitige Verluste aus Vermietung und Verpachtung sowie geringfügige Einkünfte aus Kapitalvermögen (Einnahmen in den Streitjahren zwischen 1.619 DM in 1996 und 5.141 DM in 1995; Einkünfte zwischen Null DM in 1997 und 1998 und 2.136 DM in 1992), sind seit 1984 verheiratet und werden seitdem zusammen zur Einkommensteuer veranlagt.
Der Kläger ist seit 1980 Eigentümer des Grundstücks X-Straße. Dieses war bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 12. Mai 1980 möglicherweise als Einfamilienhaus bewertet. Der Kaufvertrag enthält dazu die Feststellung, der Antrag auf Art- und Wertfortschreibung sei bereits gestellt; für den Kläger war dies Voraussetzung des Vertragsschlusses. Das Grundstück war in der Folgezeit als Zweifamilienhaus bewertet, obwohl es nicht zwei abgeschlossene Wohnungen enthielt. Auf den 1.1.1998 erfolgte eine fehlerbeseitigende Artfortschreibung zum Einfamilienhaus.
Im August 1980 schloss der Kläger einen Mietvertrag mit der Zeugin A, der 1919 geborenen Mutter der Klägerin. Der Hauptwohnsitz der Mieterin befindet sich in B, ausschließlich dort ist sie auch gemeldet. Daneben gehört ihr noch eine Ferienwohnung in Italien. Sie ist Arztwitwe und lebt vorwiegend von einer Ärzteversorgung sowie Einkünften aus Kapitalvermögen. Bei Abschluss des Mietvertrages - im August 1980 - waren die Kläger miteinander bekannt, hatten aber keine Heiratsabsichten und unterhielten auch keine nichteheliche Lebensgemeinschaft.
Der Mietvertrag lautet auszugsweise wie folgt:
"I Mieträume
Zur Benutzung als Wohnraum wird vermietet die im Obergeschoss des Hauses ... belegene Wohnung mit Ausnahme des nach Westen hin gelegenen Schlaf- und Arbeitszimmers, bestehend aus einem Schlaf- und Arbeitszimmer nebst Flur, Küche und Bad/WC. Im Mietverhältnis eingeschlossen ist die Mitbenutzung des nach Osten hin belegenen Kellerraumes (Hobbyraum) als Abstellraum. Dem Mieter ist bekannt, dass der Flur im Obergeschoss als Zugang zu dem von dem Vermieter nach Westen hin gelegenen Schlaf- und Arbeitszimmers gemeinsam genutzt wird.
II Mietzeit
Der Abschluss des Mietvertrages erfolgt zunächst fest auf vier Jahre. ... Dem Mieter ist bekannt, dass der Vermieter plant, nach Ablauf der Festmietzeit umfangreiche Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen, einschließlich einer etwaigen Dacherneuerung des Hauses durchzuführen. Der Mieter verpflichtet sich ausdrücklich, bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Arbeiten zu dulden, ..."
Der Mietzins betrug anfangs monatlich 365 DM. Zusätzlich waren Betriebskosten von 45 DM und Heizkostenbeitrag von 90 DM, insgesamt also 500 DM monatlich im voraus spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats fällig, Nachzahlungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen jedoch erst 14 Tage nach Vorlage der Abrechnung. Im Mietvertrag heißt es weiter: "Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, während der Abwesenheit des Vermieters, in besonderen Fällen, nach vorheriger Absprache das nach Westen hin belegene Arbeits- und Schlafzimmer mit zu nutzen. Dieses Recht ist auf die Person des jetzigen Mieters beschränkt und nicht übertragbar. Gleiches gilt für die Mitbenutzung des Gartens. Eine Nutzung bedarf in jedem Falle des Einvernehmen zwischen Vermieter und Mieter. ...
In Anbetracht der geringen Miethöhe ist der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet."
Die Größe der vermieteten Räume hat der Kläger auf ca. 32 bis 35 m geschätzt, wegen der Dachschrägen könnten es allerdings auch weniger sein. Der von den kinderlosen Klägern bewohnte Teil des Hauses hat eine Größe von ca. 120 m.
Nebenkostenabrechnungen wurden nicht erstellt. Verbrauchsmessgeräte waren auch nicht vorhanden und ein Schlüssel zur Verteilung der Gesamtkosten lässt sich dem Mietvertrag nicht entnehmen.
Für die Jahre 1980 bis 1986 konnte die Höhe der vom Beklagten anerkannten Verluste aus der Vermietung des Grundstücks X-Straße nicht mehr festgestellt werden. Ab 1987 wurden Verluste von den Klägern in folgender Höhe geltend gemacht und vom Beklagten für die Jahre bis einschließlich 19...