rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Gebäudeabschreibung - Kaufpreisaufteilung in Boden- und Gebäudewert
Leitsatz (amtlich)
1. Bei der Kaufpreisaufteilung in Bodenwert und Gebäudewert zur Ermittlung der AfA-Grundlage ist das Sachwertverfahren anzuwenden.
2. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus der Index-Umrechnung des Feuerkassenwertes
Normenkette
EStG § 7
Tatbestand
I. Streitig ist die Kaufpreisaufteilung eines Hausgrundstücks für die Zwecke der einkommensteuerlichen Gebäudeabschreibung.
Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus-Mietwohngrundstück in Hamburg-..., X-Straße. Die Grundstücksfläche beträgt 438 qm. Das mehrstöckige Haus wurde 1905 gebaut. Der Feuerkassenwert 1914 beträgt für das Etagenhaus 98.400 Reichsmark und für Nebenteile 500 Reichsmark (Einkommensteuer-Akte -ESt-A- Bl. 19 R).
In einem - dem Gericht nicht vorgelegten - Verkehrswertgutachten vom 15. Dezember 1989 bezifferte der Sachverständige S den Bodenwert mit 950 DM/qm und die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit 36 Jahren (vgl. ESt-A Bl. 10).
Der Kläger kaufte das Hausgrundstück im Januar 1990 für 1.090.000 DM. Nach Umrechnung mit dem Index 18,6600 für Januar 1990 beträgt der Feuerkassenwert für das Etagenhaus 1.836.145 DM und für Nebenteile 9.330 DM (ESt-A Bl. 19 R).
Die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte aus der näheren Umgebung ergeben sich aus den Richtwertkarten für Ende 1988 und Ende 1990 (ESt-A Bl. 3-4; Finanzgerichts-Akte -FG-A- Bl. 7-8, 16-17).
II. Die vom Beklagten (beklagten Finanzamt -FA-) eingeschalteten Bausachverständigen des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg teilten den Grundstücks-Kaufpreis am 1. Juni 1994 auf und erläuterten diese Aufteilung am 5. März 1996 und 4. März 1997 (ESt-A Bl. 19, 9, 2, FG-A Bl. 6, 15). Dazu ermittelten sie - nach der Sachwertmethode - zunächst selbst einen Bodenwert und daneben einen Gebäudewert, um daraus das Verhältnis beider Werte zueinander zu errechnen: Aufgrund von Bodenrichtwerten Dezember 1988 mit 400 DM/qm und Dezember 1990 mit 800 DM/qm belaufe sich der Bodenrichtwert Januar 1990 auf 530 DM/qm, jeweils mit einer Geschossflächenzahl 1,20. Tatsächlich betrage die Gebäudegrundfläche 248 qm und damit bei fünf Vollgeschossen die Bruttogeschossfläche 1.240 qm. Daraus folge die Geschossflächenzahl (1.240 qm Bruttogeschossfläche / 438 qm Grundstücksfläche =) 2,83. Die Umrechnungskoeffizienten für den Bodenwert seien 1,14 für eine Geschossflächenzahl 1,20 und 2,14 für eine Geschossflächenzahl 2,83. Danach sei der Bodenwert umzurechnen auf (530 DM/qm x 2,14/1,14 =) 995 DM/qm, abgerundet 990 DM/qm. Für den Gebäudewert seien der Index-Feuerkassenwert für das Etagenhaus bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren um einen Altersabschlag von 48 % DM zu vermindern und für die Nebenteile 30 % Restwert anzusetzen. Aus Boden- und Gebäudewert zusammen ergebe sich ein Verhältnis von 68,83 % für den Gebäudewert und 31,17 % für den Bodenwert. Nach Aufteilung des Kaufpreises in diesem Verhältnis entfalle dieser mit 750.247 DM auf das Gebäude und 339.753 DM auf den Grund und Boden.
Der Kläger wandte sich mit Schreiben vom 4. (6.) Oktober 1995 und 21. Februar 1996 gegen die Kaufpreisaufteilung (ESt-A Bl. 12, FG-A Bl. 38). Mit Anschaffungsnebenkosten betrage der Kaufpreis 1.222.641,99 DM. Bei dem Gebäude sei der Altersabschlag mit 35 % zu bemessen. Der Bodenrichtwert habe gemäß einer Übersicht vom 23. Mai 1991 nur 380 DM betragen. Er sei bei einer Geschossfläche von netto 933,88 qm und brutto 1.195,36 qm nach der Geschossflächenzahl (933,88 qm / 438 qm Grundstück =) 2,13 umzurechnen auf höchstens (380 DM x 2,13 =) 809,40 DM oder nach einer Geschossflächenzahl 2,72 mit dem Koeffizienten 2,07 umzurechnen auf (380 DM x 2,07/1,14 =) 690 DM/qm. Nach der Sachwertmethode entfalle der Kaufpreis zu 77,14 % oder 79,83 % auf das Gebäude (1.196.294 DM oder 976.035 DM) und zu 22,86 % oder 20,17 % auf Grund und Boden. Unter dem 14. Juni 1996 machte er geltend, dass das FA die Bodenwertsteigerungen zu hoch angesetzt habe (ESt-A Bl. 6). In seiner Einkommensteuer-Erklärung 1994 vom 16. August 1996 ging der Kläger bei der Absetzung für Abnutzung (AfA) des Gebäudes von einer Abschreibungsgrundlage von 951.214,56 DM aus (ESt-A Bl. 143).
Nach dem Einkommensteuerbescheid 1994 (unter Nachprüfungsvorbehalt) vom 8. November 1996 (ESt-A Bl. 157) sowie Einspruch vom 22. November und 6. Dezember 1996 betreffend Schuldzinsen (ESt-A Bl. 159, Rechtsbehelfs-Akte -Rb-A- Bl. 3) und Änderungsbescheid (unter Nachprüfungsvorbehalt) vom 6. Dezember 1996 (ESt-A Bl. 161) und nach Aufrechterhaltung und Wiederholung des Einspruchs am 2. und 6. Januar 1997 (Rb-A Bl. 6, 7) änderte das beklagte FA die Einkommensteuer-Festsetzung mit Bescheid (unter Nachprüfungsvorbehalt) vom 15. April 1997 zwecks anschließender Fortsetzung des Einspruchsverfahrens (ESt-A Bl. 166, 163, FG-A Bl. 5, 14). Zugleich errechnete das FA die Abschreibungsgrundlage für die AfA des Gebäudes neu mit jährlich 19.318 DM. Dabei legte es Anschaffungskosten ...