rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Kürzung der Werbungskosten bei verbilligter Überlassung einer Wohnung
Leitsatz (amtlich)
Bei einem Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen hat eine rückwirkende Mieterhöhung auf 50 v.H. der ortsüblichen Miete keine heilende Wirkung.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 2 S. 2
Tatbestand
Zwischen den Beteiligten ist der Werbungskostenabzug für eine an die Mutter des Klägers vermietete Wohnung streitig.
Die Kläger, die selbst in einem eigenen Haus in Hamburg … wohnen, sind Eigentümer von zwei – jeweils ebenfalls in … belegenen – Eigentumswohnungen; X.-Straße (Baujahr 1975), vermietet an einen fremden Dritten, und Y.-Straße (Baujahr 1986), vermietet an die Mutter des Klägers. Für die letztere Wohneinheit erklärten die Kläger eine Mieteinnahme von 6.000 DM im Jahr sowie Werbungskosten in Höhe von … Tsd. DM.
Der Beklagte veranlagte die Kläger zunächst nach § 164 Abs. 1 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung mit Bescheid vom 5.4.1994 erklärungsgemäß, forderte aber in der Anlage zum Bescheid die Übersendung des Mietvertrages für das Anwesen Y.-Straße.
Auf diese Aufforderung hin übersandte der Kläger dem Beklagten ein Schreiben vom 6.5.1994, in dem es u. a. heißt:
„Als Anlage finden Sie ebenfalls die Kopien der wesentlichen Seiten des von Ihnen angeforderten Mietvertrags zur Eigentumswohnung in der Y.-Straße. Ich möchte darauf hinweisen, daß es sich bei der Mieterin, Frau A., um meine Mutter handelt, der ich die Wohnung zur Hälfte der ortsüblichen Miete von DM 10,50 je qm/Monat vermietet habe.”
Im Laufe des anschließenden Schriftwechsels schrieb der Kläger an den Beklagten am 18.9.1994 u. a. folgendes:
„Bei der Ermittlung der Miete für die von meiner Mutter bewohnte Eigentumswohnung habe ich mich seinerzeit an der Miete orientiert, die ich für die Vermietung meiner Eigentumswohnung in der X.-Straße erhalte. Beide Objekte sind ca. 500 m voneinander entfernt und verfügen über eine vergleichbare Ausstattung… Zu berücksichtigen ist, daß es sich bei der Wohnung in der X.-Straße um eine 42 qm große Ein-Raum-Wohnung handelt, die in der Höhe der Miete je qm in der Regel höher angesetzt wird als eine doppelt so große Drei-Zimmer-Wohnung. Soweit ich erinnere, wurde im Jahre 1986 auch im Hamburger Mietenspiegel für Wohnungen von ca. 80 qm in guter Wohnlage DM 10,50 je qm als Kaltmiete genannt. …”
Aus dem inzwischen vollständig vorgelegten Mietvertrag über die streitige Wohnung ergibt sich, daß es sich um eine Eigentumswohnung bestehend aus drei Zimmern mit einer Wohnfläche von 79 qm handelt. Die Miete ist mit 415 DM zzgl. 85 DM Betriebskosten als Vorauszahlung, Gesamtmiete 500 DM, beziffert.
Im anschließenden Schriftwechsel vertrat der Beklagte die Ansicht, daß der angemessene Mietwert für die Wohnung der Mutter des Klägers nach dem Mietenspiegel für 1991 13,68 DM pro Monat betrage, die vereinbarte Miete mithin lediglich 37,55 % der angemessenen Miete betrage. In dem gemäß § 164 Abs. 2 nunmehr endgültig erteilten Änderungsbescheid vom 6.2.1995 berücksichtigte der Beklagte deshalb nur noch einen Verlust von … DM für die streitige Wohnung und setzte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung insgesamt mit … DM an. Die Kläger erhoben rechtzeitig Einspruch. Während des Einspruchsverfahrens erging unter dem 27.3.1995 ein Änderungsbescheid, mit dem andere Streitpunkte erledigt wurden. Hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung blieb der Einspruch erfolglos. Auf die Einspruchsentscheidung vom 21.9.1995 haben die Kläger rechtzeitig Klage erhoben. Sie machen – wie bereits im Veranlagungs- und Einspruchsverfahren – geltend:
Die Parteien des Mietvertrages seien von Anfang an davon ausgegangen, daß regelmäßig die Hälfte der ortsüblichen Miete als Mindestmietbetrag vereinbart sei. Bei Abschluß des Mietvertrages sei die zu diesem Zeitpunkt gültige halbe ortsübliche Miete in einem absoluten Betrag vereinbart worden. Da beide Parteien davon ausgegangen seien, daß auch in den Folgejahren dies noch der Hälfte der ortsüblichen Miete entspräche, hätten sie keine Veranlassung gesehen, die Miete anzupassen. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete habe er, der Kläger, sich an der Miete orientiert, die er für die Vermietung der Eigentumswohnung an der X.-Straße damals erhalten habe. Dies seien 10,50 DM gewesen. Er habe deshalb im Mietvertrag mit seiner Mutter 5,25 DM als qm-Preis angesetzt.
Nachdem er nun durch das Finanzamt im Oktober 1994 erfahren habe, daß die Miete nicht mehr der Hälfte der ortsüblichen Miete entspräche, hätten die Mietvertragsparteien einvernehmlich vereinbart, daß rückwirkend eine Mieterhöhung ab 1992 vorzunehmen sei. Dadurch sei die Miete ab 1992 von 500 DM auf 670 DM monatlich angehoben worden, nämlich eine Nettokaltmiete von 550 DM und eine Nebenkostenvorauszahlung von 120 DM. Der dadurch entstandene Nachzahlungsbetrag von 2.040 DM jährlich sei für 1992 im Jahre 1994 und für 1993 im Jahre 1995 geleistet worden. Die diesbezügliche vertragliche Vereinbarung und die Zahlungsnachweise h...