Revision eingelegt (BFH IX R 12/21)
Entscheidungsstichwort (Thema)
Einkommensteuer: Kaufpreisaufteilung bei einer als Ferienwohnung genutzten Eigentumswohnung
Leitsatz (amtlich)
Auch bei einer als Ferienwohnung genutzten Eigentumswohnung ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht.
Normenkette
EStG § 7 Abs. 1, § 21
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die Aufteilung des Kaufpreises für eine in 2013 erworbene Eigentumswohnung auf den Grund und Boden sowie das Gebäude für Zwecke der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA).
Die Klägerin erwarb am ... 2013 eine Eigentumswohnung nebst Garage in der X-Straße in A für ... € zzgl. Anschaffungsnebenkosten in Höhe von ... €, um sie als Ferienwohnung zu vermieten.
In ihrer Feststellungserklärung für 2013 erklärte die Klägerin einen Verlust aus der Vermietung des Objekts in Höhe von ... € unter Berücksichtigung einer AfA auf den von ihr mit ... € (84,32 %) ermittelten Gebäudewert in Höhe von ... € (von der Klägerin ermittelte Jahres-AfA: ... €; anteilig für 4 Monate). Dabei ermittelte die Klägerin den Gebäudewert durch die Restwertmethode ausgehend von einem Bodenrichtwert in Höhe von ... €/m2. Mit Bescheid vom 22. Oktober 2014 stellte der Beklagte die Einkünfte erklärungsgemäß fest.
Der Beklagte führte am 6. Oktober 2015 eine Kaufpreisaufteilung anhand des vereinfachten Verfahrens durch und ermittelte einen Gebäudeanteil in Höhe von 58 %. Den Gebäudewert ermittelte es mit ... € und den Bodenwert unter Berücksichtigung eines Bodenrichtwerts von ... €/m2 mit ... €. Bei entsprechender prozentualer Aufteilung des gezahlten Kaufpreises (... €) entfielen danach ... € auf den Grund und Boden und ... € auf das Gebäude. Der Beklagte kündigte der Klägerin gegenüber an, für 2013 dementsprechend die anteilige AfA auf ... € zu reduzieren.
Die Klägerin erwiderte, der erworbene Tiefgaragenstellplatz sei nicht berücksichtigt worden, im Übrigen sei der Bodenwert aufgrund der Größe auf ... €/m2 herabzusetzen. Danach ergebe sich ein Gebäudeanteil von 65 %.
Mit Änderungsbescheid vom 27. Oktober 2015 berücksichtigte der Beklagte ausgehend von einem Gebäudeanteil von 65 % eine AfA in Höhe von ... € (1/4 von ... €) und stellte den Vermietungsverlust für 2013 entsprechend geringer mit ... € fest.
Dagegen legte die Klägerin am 30. Oktober 2015 Einspruch ein und reichte zur Begründung das Gutachten des Immobiliensachverständigen Dipl. Ing. B vom 24. April 2016 ein, in dem dieser den Anteil des Gebäudes unter Anwendung des Ertragswertverfahrens mit 84,37 % ermittelte.
Die Bewertungsstelle des Finanzamtes C nahm zu dem Gutachten Stellung, wonach das Ertragswertverfahren vorliegend nicht geeignet sei. Nach dem anzuwendenden Sachwertverfahren betrage der Gebäudeanteil 51 %.
In ihren Feststellungserklärungen für 2014 bis 2016 erklärte die Klägerin Verluste aus der Vermietung des Objekts unter Berücksichtigung einer Jahres-AfA von jeweils ... €. Der Beklagte berücksichtigte demgegenüber jeweils eine Jahres-AfA in Höhe von ... € und stellte in den Feststellungsbescheiden für 2014 bis 2016 den erklärten Verlust jeweils entsprechend geringer fest. Die Klägerin legte gegen die Feststellungsbescheide für 2014 bis 2016 jeweils form- und fristgerecht Einspruch ein. Zur Begründung reichte sie die Stellungnahme des Sachverständigen B vom 22. September 2016 zu den Einwendungen des Beklagten ein.
Mit Einspruchsentscheidung vom 7. Dezember 2018 stellte der Beklagte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fest auf:
2013: - ... €
2014: - ... €
2015: - ... €
2016: - ... €
und wies im Übrigen die Einsprüche als unbegründet zurück. Die Änderungen ergaben sich dadurch, dass der Beklagte ausgehend von einem Gebäudewert in Höhe von ... € (= 51 % von ... €) die jährliche AfA nunmehr mit ... € (für 2013 anteilig in Höhe von ... €) ermittelte. Auf diese Änderung hatte der Beklagte mit Verböserungshinweis vom 21. September 2017 zuvor hingewiesen.
Zur Begründung führte der Beklagte in seiner Einspruchsentscheidung aus, dass bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen im Privatvermögen grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung der im Sachwertverfahren festgestellten Verkehrswerte angebracht sei. Nur ausnahmsweise sei eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens möglich, wenn dieses die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbilde. Eine Abweichung von der Ermittlung der Verkehrswerte im Sachwertverfahren sei jedoch nicht bereits deshalb geboten, weil die Steuerpflichtigen ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt hätten. Bei dem vom Finanzamt C ermittelten Sachwert handele es sich um einen vorläufigen Sachwert, auf den noch eine Marktanpassung vorzunehmen sei. Da diese Anpassung jedoch auf Grund und Boden sowie Gebäude gleichermaßen vorzunehmen sei und damit das prozentuale Verhältnis von Grund und Boden zu Gebäud...