FG Köln Urteil vom 02.03.1995 - 2 K 3459/92

rechtskräftig

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob im Rahmen einer „Garantiemiete” die Leistungen eines Bürgen zum Ausgleich von Mietausfällen ein umsatzsteuerpflichtiges Entgelt darstellen.

Die Klägerin, eine Vermögensverwaltungsgesellschaft in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), erwarb durch Kaufvertrag vom 21.02.1983 ein in … gelegenes Geschäftsgrundstück. Dabei handelt es sich um ein aus 6 Ladenlokalen bestehendes Teileigentum. Der Kaufpreis betrug … DM zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. In § 6 des Kaufvertrages, der in den Steuerakten enthalten ist und auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, garantierte der Veräußerer einen jährlichen Mietzinsertrag von … DM netto. Vereinbarungsgemäß sicherte der Veräußerer dieses Garantieversprechen durch eine Bankbürgschaft ab, die unter dem 17.01.1984 für die Dauer von 5 Jahren erteilt wurde (Hinweis auf die Bürgschaftserklärung in den Steuerakten).

Im August 1983 waren alle 6 Ladenlokale umsatzsteuerpflichtig an Gewerbetreibende vermietet worden. Die Höhe der vertraglich vereinbarten Mieten war insgesamt mehr als ausreichend, um die von dem Veräußerer gegenüber der Klägerin garantierte Jahresmiete abzudecken. Tatsächlich kam es jedoch bereits in 1984 zu einseitigen Mietminderungen durch die Gewerbetreibenden und zu dem ersten Leerstand eines Ladenlokals. Die Leerstände nahmen in den Folgejahren zu, weil Mieter in Konkurs gingen, trotz der abgeschlossenen Mietverträge mit zehnjähriger Laufzeit vorzeitig kündigten, die Mietzahlungen einstellten oder einfach die Ladenlokale räumten und sodann nicht mehr auffindbar waren. Die Möglichkeit von Neuvermietungen wurde zunächst dadurch verhindert, daß die nach dem Wohnungseigentumsgesetz notwendige Einstimmigkeit bei Umbaumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum erst 1988 erzielt werden konnte. Nach durchgeführtem Umbau wurden die Ladenlokale ab 1989 wieder umsatzsteuerpflichtig vermietet.

Nach dem Erwerb des Objekts gab die Klägerin Umsatzsteuererklärungen für die Streitjahre ab, in denen sie unter Verzicht auf die Steuerbefreiung zur Umsatzsteuer optierte. Sie brachte die auf den Kaufpreis der Gewerbeeinheiten entfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer in Abzug und unterwarf andererseits die Mieten für die Ladenlokale der Umsatzsteuer.

Als die Gesamtjahresmiete aufgrund der Minderungen und Leerstände die von dem zwischenzeitlich zahlungsunfähig gewordenen Veräußerer garantierte Miete unterschritt, ersetzte die in Anspruch genommene Bank im Rahmen ihrer Bürgschaftsverpflichtung der Klägerin den Netto-Mietausfall (ohne Umsatzsteuer) und zahlte für 1985 … DM, für 1986 … DM und für 1987 … DM. Die Zahlungen sah die Klägerin nicht als Entgelt für die Vermietungsleistung an und unterwarf sie deshalb auch nicht Umsatzsteuer.

Diese Behandlung hielt der Beklagte nach einer durchgeführten Umsatzsteuer-Sonderprüfung für das Streitjahr 1985 nicht für zutreffend (Hinweis auf den BP-Bericht vom 4.10.1988, Tz. 11). Er änderte den Umsatzsteuerbescheid 1985 gem. § 164 Abs. 2 AO und veranlagte die Klägerin auch für die weiteren Streitjahre 1986 und 1987 in der Weise, daß die Ersatzleistungen für die entgangenen Mieten als umsatzsteuerpflichtiges Entgelt behandelt wurden. Die hiergegen eingelegten Einsprüche der Klägerin blieben ohne Erfolg.

Hiergegen richtet sich die vorliegende Klage, mit der die Klägerin die streitigen Zahlungen aufgrund der Bürgschaft als steuerfreien Schadensersatz qualifiziert wissen will. Die Klägerin trägt im wesentlichen vor, sie habe über die Garantievereinbarung eine marktgerechte Brutto-Rendite von 7 v.H. (Vervielfacher 14, 28) sichern wollen. Durch die Abstimmung der Eckdaten Kaufpreis und Miete sowie durch die Garantievereinbarung habe ein später möglicher Schadensfall durch den Verkäufer bezuschußt werden sollen. Der Kaufpreis von … DM habe in dieser Gestaltung eine Risikoprämie für den Verkäufer beinhaltet. Der Garantiezuschuß sei also nicht als zusätzliches Entgelt für Vermietungsleistungen, sondern als schadensersatzähnliche Zahlung zu sehen; diese sei nicht aufgrund eines Leistungsaustausches, sondern allein wegen des eingetretenen Schadens geleistet worden. Gegen einen Leistungsaustausch mit dem Bürgen sprächen zudem die unterschiedlichen Laufzeiten der Mietverträge (10 Jahre) einerseits und der Bürgschaft (5 Jahre) andererseits, die automatische Verringerung des Bürgschaftsanspruchs von Quartal zu Quartal und das Erlöschen der Bürgschaft, wenn diese nicht innerhalb von 60 Monaten ab Beginn in Anspruch genommen werde. Schließlich irre die Finanzverwaltung hinsichtlich der Bemessungsgrundlage (§ 10 Abs. 1 Satz 1 und 2 UStG). Denn der Beklagte habe die Bürgschaftszahlungen der Bank auf jeden Fall um die nach seiner Meinung darin enthaltene Umsatzsteuer kürzen müssen. Denn Entgelt sei alles, was der Leistungsempfänger aufwende, um die Leistung zu erhalten, jedoch abzüglich der Umsatzsteuer.

Die Klägerin beantragt,

unter Änderung der Umsatzsteuerbescheide 1985 bis 1987 ...