Entscheidungsstichwort (Thema)
Anerkennung eines Mietvertrages mit nahen Angehörigen
Leitsatz (redaktionell)
Ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen ist steuerlich anzuerkennen, wenn die Hauptpflichten der Vertragsparteien klar und eindeutig vereinbart und dementsprechend durchgeführt worden sind. Eine mündlich vereinbarte Änderung der Nebenkostenabrechnung von einer Verbrauchsabrechnung zu einer Pauschalabrechnung steht dabei der Anerkennung des Mietvertrages nicht entgegen.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 2 S. 1, § 52 Abs. 21 S. 2
Tatbestand
Streitig ist die steuerliche Anerkennung eines Mietvertrages über die Einliegerwohnung im Hause der Kläger und die daraus zu ziehenden Folgen für die Berücksichtigung geltend gemachter Verluste aus Vermietung und Verpachtung.
Die Kläger sind Eheleute, die in den Streitjahren 1990 bis 1992 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden. Sie sind Eigentümer des 1986 hergestellten Zweifamilienhauses in A., ... Die Hauptwohnung von 137 qm nutzten die Kläger ab dem 1.12.1986 zu eigenen Wohnzwecken. Daneben nutzten die Kläger in den Streitjahren zwei Räume im Keller mit einer Größe von insgesamt 46,74 qm als Arbeitszimmer. Die 29 qm große Einliegerwohnung vermieteten die Kläger laut schriftlichem Mietvertrag vom 20.12.1986 ab dem 22.12.1986 für monatlich ... DM zuzüglich ... DM Nebenkosten an den Bruder der Klägerin, den Zeugen B. Daneben besteht ein im genannten Vertrag nicht ausdrücklich aufgeführtes Mitbenutzungsrecht an einem Kellerraum von ca. 8 qm Größe. Eine im Vertrag vorgesehene jährliche Abrechnung der als Vorschuß zu zahlenden Nebenkosten erfolgte unstreitig nicht.
Der Bruder der Klägerin betreibt in C. einen ...betrieb. Die hier streitigen Mieten hat er nach einer dem Beklagten erteilten Auskunft des für ihn zuständigen Finanzamts als Betriebsausgaben geltend gemacht. Anlässlich einer bei ihm durchgeführten steuerlichen Betriebsprüfung hat er angegeben, die streitige Einliegerwohnung werde an ca. 10 Wochenenden im Jahr für jeweils zwei bis drei Tage zum Verkauf von ... an die dortige Kundschaft genutzt. Außerdem werde ein ...lager unterhalten.
Herr B. ist in der Einliegerwohnung der Kläger seit 22.12.1986 mit Nebenwohnsitz gemeldet; er hat einen Vertrag mit den dortigen Elektrizitätswerken abgeschlossen und ausweislich vorgelegter Rechnungen und Überweisungskopien die Stromkosten selbst bezahlt.
In den Einkommensteuererklärungen des Jahres 1986 und der Folgejahre, also auch für die Streitjahre, beantragten die Kläger die Berücksichtigung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung aus dem genannten Zweifamilienhaus, die sie aus einer Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben betreffend die Mietwohnung und die selbstgenutzte Hauptwohnung errechneten. Für 1986 erkannte der Beklagte die dort geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung des Zweifamilienhauses mit bestandskräftigem Einkommensteuerbescheid an.
Im Zuge der Veranlagung zur Einkommensteuer 1990 legten die Kläger Kontoauszüge vor, nach denen Herr B. monatlich ... DM überwiesen hat. In der mündlichen Verhandlung legte der Kläger dementsprechende Auszüge für die Jahre 1991 und 1992 vor, aus denen hervorgeht, dass ab Juli 1992 monatlich jeweils ein Betrag von ... DM überwiesen worden ist. Der Kläger erklärte dazu, er wisse nicht mehr genau, ob und inwieweit dieser höhere Betrag von ... DM auf eine erhöhte Kaltmiete oder die Nebenkosten entfallen sei.
Der Beklagte berücksichtigte in den - für 1990 nach § 164 Abs. 2 AO geänderten - Einkommensteuerbescheiden für 1990 bis 1992 vom 31.3. bzw. 18.8.1993 die von den Klägern geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht, da in der Vermietung an den Bruder der Klägerin ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten zu sehen sei.
Dagegen richteten sich die Kläger mit ihren Einsprüchen, zu deren Begründung sie im wesentlichen vortrugen, das streitige Mietverhältnis sei auch unter Fremden denkbar. Es sei sinnvoll, für den ...vertrieb Wohn- und Lagerräume anzumieten. Eine unentgeltliche Überlassung der dafür benötigten Räume sei auch unter Verwandten nicht üblich. Die Abänderung des Mietvertrages dahingehend, daß auf eine Abrechnung der Nebenkosten verzichtet werde und die ... DM pauschal die Nebenkosten abgelten sollen, sei mündlich erfolgt, da sich eine verursachungsgerechte Aufteilung als objektiv unmöglich herausgestellt habe.
Der Beklagte führte am 1.9.1993 bei den Klägern eine Ortsbesichtigung durch einen seiner Sachgebietsleiter durch, der darüber einen Aktenvermerk gefertigt hat, auf den hier vollinhaltlich verwiesen wird.
Am 26.1.1994 erließ der Beklagte einen Änderungsbescheid zur Einkommensteuer 1991 und 1992 sowie am 16.2.1994 einen solchen zur Einkommensteuer 1990, in denen er zum einen eine anteilige AfA nach § 7b EStG wie Sonderausgaben berücksichtigte und zum anderen die Festsetzung der Einkommensteuer aus weiteren, hier nicht mehr streitigen Gründen änderte.
Mit Einspruchsentscheidung vom 10.3.1994 wies der Beklagte sodann die Einsprüche ...