Entscheidungsstichwort (Thema)
Einkünfteerzielungsabsicht bei befristeter Vermietung
Leitsatz (redaktionell)
1) Der Abschluss eines Mietvertrags auf bestimmte Zeit rechtfertigt allein noch nicht den Schluss auf eine (nur) befristete Vermietungstätigkeit.
2) Hierfür müssen weitere Umstände hinzutreten, die zusammen mit dem Abschluss des zeitlich befristeten Mietvertrags den Schluss rechtfertigen, der Vermieter habe seine Tätigkeit nicht auf Dauer ausgerichtet.
3) Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes, wenn auch widerlegbares Indiz liegt vor, wenn das Vermietungsobjekt innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel fünf Jahren - seit der Anschaffung wieder veräußert oder selbst genutzt wird.
4) Einer bereits im Mietvertrag aufgenommenen Selbstnutzungsklausel kommt insoweit erhebliche Indizwirkung zu.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 1 Nr. 6
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist im vorliegenden Verfahren (nur noch), ob der Beklagte es unter Hinweis auf die nach seiner Ansicht fehlende Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger zu Recht abgelehnt hat, von diesen geltend gemachte Verluste aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 des Einkommensteuergesetzes – EStG) im Rahmen ihrer Einkommensteuerveranlagungen für die Jahre 2006 und 2007 anzusetzen.
Die Kläger – zur Einkommensteuer zusammenveranlagte Ehegatten – erzielten in den Streitjahren beide als Ärzte Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit. Die Klägerin arbeitete bei den Kliniken der Stadt A GmbH, ihr Ehemann – der Kläger – war bei der Universitätsklinik D angestellt. Die Kläger hatten mit notariellem Kaufvertrag vom 27. April 2006 (Urk.-Nr. …/2006 des in A ansässigen Notars B) von der Großmutter der Klägerin zu gleichen Bruchteilen für einen Kaufpreis von 375.000 EUR das Eigentum an dem mit einer Doppelhaushälfte bebauten Grundstück C-Straße … in A erworben. Besitz und Nutzungen sowie Gefahr und Lasten sollten mit dem Tag der vollständigen Zahlung des – am 31. Mai 2006 fälligen – Kaufpreises auf die Kläger übergehen. Ebenfalls von ihnen zu übernehmen war ein durch Mietvertrag vom 3. Juli 2004 zwischen der Großmutter der Klägerin (als Vermieterin) und den Eheleuten E und F-E (als Mieter) begründetes Mietverhältnis, das am 1. September 2004 begonnen hatte und am 31. August 2009 enden sollte. Als Begründung für diese Befristung sah der Mietvertrag in § 2 den in Anlehnung an § 575 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vorformulierten, von den Vertragsparteien durch Ankreuzen zum Regelungsinhalt gemachten Text vor, dass der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötige. Konkretisiert worden war diese Vertragsklausel durch den handschriftlich ergänzten Zusatz:
„Das Mietverhältnis wird auf 5 Jahre beschränkt, weil nach Ablauf dieser Zeit eine der beiden Töchter oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf für sich und seine Familie nutzen wird.
Anderweitiger Ersatzwohnraum steht für die Person nicht zur Verfügung, so dass diese nach Ablauf der Mietzeit zwingend auf die Nutzung des Mietobjekts angewiesen sein wird.”
Ausweislich einer in den Steuerakten befindlichen Intranet-Auskunft der Stadt A sind die Kläger am 27. Oktober 2008 von ihrer bisherigen Mietwohnung in der G-Straße … in ihre von den Mietern zu diesem Zeitpunkt bereits geräumte Doppelhaushälfte in der C-Straße … umgezogen.
In ihrer am 27. Juni 2008 bei dem Beklagten eingereichten gemeinsamen Einkommensteuererklärung für 2006 machten die Kläger aus der Vermietung des vorgenannten Objekts einen Verlust i.H. von 25.565 EUR geltend. Den mit insgesamt 12.250 EUR bezifferten Einnahmen (zzgl. Umlagen) stellten sie dabei als Werbungskosten deklarierte Aufwendungen in einer Gesamthöhe von 37.815 EUR gegenüber, wegen deren Zusammensetzung im Einzelnen auf den Inhalt der amtlichen Anlage V sowie der ergänzenden „Anlage zu Schuldzinsen” Bezug genommen wird. Daraus ist u.a. zu entnehmen, dass die Kläger im Rahmen einer vereinbarten Zinscap-Prämie zum 30.6.2006 eine Sondertilgung i.H. von 21.000 EUR auf das zur Finanzierung der Anschaffungskosten für die Immobilie aufgenommene Darlehen geleistet haben.
Im Rahmen ihrer am 15. Juli 2008 beim Beklagten eingegangenen gemeinsamen Einkommensteuererklärung für das Folgejahr (2007) deklarierten die Kläger einen Verlust aus der Vermietung der Immobilie C-Straße … i.H. von 3.039 EUR, der sich aus einer Saldierung der mit 23.850 EUR bezifferten Einnahmen (= Miete i.H. von 14.400 EUR + Umlagen i.H. von 9.450 EUR) einerseits mit als Werbungskosten geltend gemachten Aufwendungen in einer Gesamthöhe von 26.889 EUR andererseits ergab. In diesen Ausgaben enthalten waren neben weiteren aus der Anlage V ersichtlichen Kostenpostionen u.a. Schuldzinsen i.H. von 18.632 EUR.
Unter weitgehender Zugrundelegung der Angaben in den Steuererklärungen setzte der Beklagte für 2006 mit ...