Entscheidungsstichwort (Thema)
Kostenmiete, ortsübliche Miete
Leitsatz (redaktionell)
1) Überlässt eine GmbH ihrem Alleingesellschafter ein Einfamilienhaus ist für die Frage, ob eine verdeckten Gewinnausschüttung vorliegt, nicht auf die ortsübliche Miete, sondern auf die Kostenmiete abzustellen.
2) Die Kostenmiete berechnet sich nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. BVO) i.d.F. vom 12.10.1990.
3) Eine Unterscheidung zwischen "aufwändig gestalteten" und "normalen" Einfamilienhäusern ist in diesem Zusammenhang nicht vorzunehmen. Auch ist kein potentieller Vertragspartner in den Fremdvergleich einzubeziehen.
Normenkette
KStG § 8 Abs. 3 S. 2
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, ob die Überlassung eines im Eigentum der Klägerin stehenden Einfamilienhauses an den alleinigen Gesellschafter zu einer vGA geführt hat.
Die Klägerin betreibt in der Rechtsform einer GmbH mit Sitz in A einen Handel mit …. Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Klägerin ist Herr H (H). Die Klägerin hatte mit notariellem Kaufvertrag vom ….03.2007 für 345.000 € zzgl. Nebenkosten in Höhe von rd. 27.937 € ein 490 qm Grundstück erworben (F-Straße … in M), welches mit einem Einfamilienhaus bebaut war. Mit Mietvertrag vom 28.06.2007 vermietete die Klägerin das Hausgrundstück mit Wirkung vom 01.07.2007 an B und dessen Lebensgefährtin für einen monatlichen Mietzins von 900 €, wobei der Mieter auch die Nebenkosten zu tragen hatte. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass die vereinbarte Kaltmiete ortsüblich war. Als Betriebsausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung hatte die Klägerin für das Streitjahr 2007 die Reparatur der Heizungsanlage mit 13.745 € (Rg. vom 20.11.2007) und die AfA mit 3.636,03 € geltend gemacht.
Die Großbetriebsprüfung kam zu dem Ergebnis, dass nicht die ortsübliche Miete, sondern die Kostenmiete zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags für die Frage maßgeblich sei, ob eine vGA vorliege. Für das Streitjahr wurde vor diesem Hintergrund ausgehend von einer angemessenen Kapitalverzinsung von 4,5% und einem Gewinnaufschlag von 5% eine Kostenmiete von 27.092 € und daraus resultierend eine vGA i.H.v. 21.692 € wie folgt ermittelt:
Kapitalverzinsung 4,5% v. 372.937 € |
8.391,08 € |
Gebäude-Afa 2007 |
3.636,03 € |
Heizungsanlage |
13.775,00 € |
Gewinnaufschlag 5% |
1.290.10 € |
Summe/Kostenmiete gerundet |
27.092,00 € |
Bisher angesetzte Miete: |
5.400.00 € |
Differenz vGA |
21.692,00 € |
Der Beklagte folgte der Ansicht des Prüfers und erließ am 23.05.2011 auf der Grundlage von § 164 AO den Körperschaftsteuer-Änderungsbescheid für 2007, in welchem er die ermittelte vGA i.H.v. 21.692 € dem Einkommen hinzurechnete (§ 8 Abs. 3 S. 2 KStG) und die Körperschaftsteuer für 2007 von 19.737 € auf 27.119 € erhöhte.
Der Einspruch, mit dem die Klägerin im Wesentlichen vortrug, dass der Erwerb des Einfamilienhauses zum Zwecke der Kapitalanlage erfolgt sei, hatte nur teilweise Erfolg. Mit Einspruchsentscheidung vom 20.09.2012 wurde die Körperschaftsteuer 2007 auf 24.239 € reduziert, da lediglich eine vGA i.H.v 7.861 € wie folgt anzunehmen sei.
Kapitalverzinsung 4,5% v. 372.937 € |
8.391,08 € |
Gebäude-Afa |
3.636,03 € |
Instandhaltung (7,10 € × 169,87 qm × 6/12) |
603,00 € |
(§ 28 der II. Berechnungsverordnung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz) |
|
Gewinnaufschlag 5% (12.630,11 € × 5%) |
631,50 € |
Summe/Kostenmiete gerundet |
13.261,00 € |
Bisher angesetzte Miete: |
5.400.00 € |
Differenz vGA |
7.861,00 € |
Im Übrigen blieb der Einspruch ohne Erfolg. Zur Begründung führte der Beklagte aus: Auch wenn die von der GmbH erworbenen Wirtschaftsgüter mangels außerbetrieblicher Sphäre zum betrieblichen Bereich gehörten, könnten Verluste aus derartigen Investitionen als vGA anzusehen sein, etwa dann, wenn die GmbH dem Gesellschafter ein Haus zu einem nicht kostendeckenden Preis zur Nutzung überlasse. Denn ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer sei nur dann bereit, die laufenden Aufwendungen für Ankauf, Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu privaten Wohnzwecken des Gesellschafters zu tragen, wenn der Gesellschafter diese Aufwendungen in voller Höhe zuzüglich eines angemessenen Gewinnzuschlags erstatte (Fremdvergleich). Grundlage für die Berechnung der Kostenmiete sei die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. BVO) i.d.F. vom 12.10.1990 (BGBI I 1990, 2178).
Für die Bewertung des Vorgangs als vGA sei deshalb entgegen der Auffassung der Klägerin nicht in Anlehnung an die Rechtsprechung zu Vermietungseinkünften auf die Erzielung eines Totalgewinns innerhalb einer Periode von 30 Jahren abzustellen. Entscheidend sei ausschließlich das Verhältnis von Kostenmiete zzgl. Gewinnaufschlag zur tatsächlich erzielten Miete (Hinweis auf BFH-Urteil vom 17.11.2004 – I R 56/03, BFHE 208, 519, DB 2005, 749, BFH/NV 2005, 793; FG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2005 – 6 K 1200/05 K, F).
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Liebhaberei-...