Entscheidungsstichwort (Thema)
3-Objekt-Grenze bei Verkauf von vier Eigentumswohnungen. gesonderter Feststellung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb 1992, 1993
Leitsatz (amtlich)
1. Bei der Errichtung und Veräußerung von vier Eigentumswohnungen liegt jedenfalls dann kein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn mindestens ein Objekt ohne Gewinnerzielungsabsicht veräußert wurde, da dieses Objekt auf die 3-Objekt-Grenze nicht angerechnet wird.
2. Die 3-Objekt-Grenze gilt entgegen dem Vorlagebeschluss des X. Senats des BFH vom 29.10.1997, XR 183/96, weiterhin auch bei der Errichtung von Wohnobjekten und ist deshalb unabhängig davon anzuwenden, ob die erworbenen Grundstücke in unverändertem Zustand weiterveräußert oder vor Veräußerung noch bebaut worden sind.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 2
Nachgehend
Tenor
1. Die angefochtenen Feststellungsbescheide 1992 und 1993 vom 29. Februar 1996 werden aufgehoben.
2. Die Kosten des Verfahrens trägt die beklagte Behörde.
3. Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
I.
Streitig ist, ob die Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben haben.
Die Kläger sind Eheleute, die im Güterstand der Gütergemeinschaft leben.
Der Kläger ist als Maurer, die Ehefrau, die Klägerin, als Werkarbeiterin nichtselbständig tätig.
Die Kläger erwarben am 5. Juni 1991 ein unbebautes Grundstück zum Kaufpreis von 248.000 DM, den ihnen die beiden Söhne … und … als zinsloses Darlehen zur Verfügung gestellt hatten.
Durch Teilungserklärung vom 4. Oktober 1991 bildeten die Kläger aus dem zu errichtenden Mehrfamilienhaus vier Eigentumswohnungen (Wohnung Nr. 1 bis 4). Noch am gleichen Tag veräußerten sie die Wohnung Nr. 3 im 1. Obergeschoß (Miteigentumsanteil 210/1000) und Nr. 4 im Dachgeschoß (294/1000 Miteigentumsanteil) an die Söhne … und … zum Preis von 300.000 DM (später auf 265.000 DM herabgesetzt) bzw. 72.676,80 DM. Der Preis für die Dachgeschoßwohnung entsprach lediglich den anteiligen Anschaffungskosten für das unbebaute Grundstück. Dafür war maßgeblich, daß der Erwerber, Herr …, die Wohnung auf eigene Kosten herstellen sollte.
Nach Baubeginn am 5. November 1991 veräußerten die Kläger die Wohnungen Nr. 1 (Miteigentumsanteil 304/1000) und Nr. 2 (192/1000 Miteigentumsanteil) zum Kaufpreis von 435.000 DM (später auf 337.800 CM herabgesetzt) bzw. 275.000 DM (auf 253.000 CM herabgesetzt) an Herrn … bzw. Herrn … …, einen Freund der Familie. Die Wohnungen wurden zu unterschiedlichen Zeitpunkten in den Jahren 1992 und 1993 fertiggestellt.
Im Anschluß an eine Außenprüfung (vgl. den Bericht vom 10. August 1994) behandelte der Beklagte (das Finanzamt –FA–) die Veräußerungen als gewerblichen Grundstückshandel und ermittelte hierfür für die Streitjahre einen Veräußerungsgewinn in Höhe von 72.170 DM (Streitjahr 1992) bzw. von 57.000 DM (Streitjahr 1993). Zur Berechnung wird auch auf das Schreiben des FA vom 27. Februar 1996 verwiesen.
Da das FA die Ehegatten aufgrund der bestehenden Gütergemeinschaft als Mitunternehmer ansah, führte es eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb für die Streitjahre durch.
Mit ihrem dagegen eingelegten Einspruch hatten die Kläger keinen Erfolg. Zur Begründung führte das FA aus, die Kläger hätten die zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung geltende Drei-Objekt-Grenze, der sich für Wohneinheiten auch die Verwaltung angeschlossen habe, überschritten. Sie hätten auf eigene Rechnung und Verantwortung das Grundstück gekauft und in Form von drei Eigentumswohnungen und eines Miteigentumsanteils am Grund und Boden an Dritte veräußert und damit auch selbständig gehandelt. Die Tätigkeit sei auch mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen worden. Dem Umstand, daß der an den Sohn … entgeltlich übertragene Miteigentumsanteil zu den Anschaffungskosten der Erwerber veräußert worden sei, sei keine Bedeutung beizumessen, da die Gesamtgewinnerzielungsabsicht entscheidend sei. Die Kläger hätten das Grundstück in der Absicht erworben, es zu bebauen und zu veräußern, und dieses Vorhaben alsbald verwirklicht. Damit hätten sie eine Tätigkeit entfaltet, die für einen Gewerbetreibenden typisch sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung vom 2. Juli 1996 Bezug genommen.
Mit der dagegen erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter. Auch beim Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze müsse geprüft werden, inwieweit unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die Merkmale des Gewerbebetriebs vorgelegen hätten. Im vorliegenden Fall sei Initiator des ganzen Objekts Herr ……… …, der Sohn der Kläger, gewesen. Ihm sei nur ein Anteil am Grund und Boden ohne irgendwelche Gebäulichkeiten übertragen worden. Der Kaufpreis entspreche dem ursprünglichen Kaufpreis für das unbebaute Grundstück ohne irgendeinen Aufschlag. Die Übertragung zu Gestehungskosten auf den eigenen Sohn könne für die Prüfung der Drei-Objekt-Grenze nicht berücksichtigt werden. Im übrigen seien von den danach ...