Entscheidungsstichwort (Thema)
Keine Gegenrechnung der Sanierungskosten eines reparaturbedürftigen Gebäudes bei der Ermittlung des Mindestwerts für unbebaute Grundstücke im Rahmen der Bedarfsbewertung. Bedarfswert von Grundstücken, die saniert werden müssen
Leitsatz (redaktionell)
1. Bei der Bedarfsbewertung für ein bebautes Grundstück ist der Mindestwert für unbebaute Grundstücks auch dann anzusetzen, wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, das Gebäude dem Denkmalschutz unterliegt und nach einem vom Kläger vorgelegten Gutachten der Wert des Grund und Bodens zwar über dem vom FA als Mindestwert angesetzten Grund- und Bodenwert liegt, der Verkehrswert des gesamten Grundstücks aber aufgrund eines erheblichen Reparaturstaus an dem sanierungsbedürftigen Gebäude nach dem Gutachten bei null Euro liegen soll, dieser rechnerische Negativwert für das in guter Innenstadtlage belegene Gebäude aber nicht nachvollziehbar ist.
2. Zur Ermittlung des Bodenrichtwerts in einem Sanierungsgebiet.
Normenkette
BewG 1997 § 146 Abs. 6, § 145 Abs. 3 S. 3, § 146 Abs. 7
Nachgehend
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Tatbestand
I.
Streitig ist die Ermittlung der Höhe des sog. Bedarfswertes für das Grundstück … in … auf den 16.04.1998.
Die Klägerin ist alleinige Erbin nach Herrn … (verstorben am 16.04.1998), der Eigentümer des bebauten Grundstücks in … war. Im Grundbuch ist dieser Grundbesitz unter der Flurstücksnummer 16783 für die Gemarkung H. mit 710 m²vorgetragen. Bei dem 1888 errichteten Vorder- und Rückgebäude handelt es sich um Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen.
Auf Anforderung des für die Erbschaft-/Schenkungsteuer zuständigen Finanzamts erließ der Beklagte (Finanzamt –FA–) mit Bescheid vom 07.12.1999 eine gesonderte Feststellung des Grundstückswerts zum 16.04.1998. Dabei stufte es das Grundstück als bebaut ein und stellte den Grundstückswert anhand des Mindestwerts auf 1.943.000 DM fest. Zurechnungsträger war die Klägerin zu 1/1. Grundlagen der Wertermittlung bildeten die Grundstücksfläche (710 m²) sowie der um 20 % reduzierte Bodenwert in Höhe von 3.422 DM/m². Dieser Bodenwert wurde so ermittelt, dass vom Bodenrichtwert zum 01.01.1996 (4.300 DM/m²) bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,50 auf die tatsächliche GFZ 1,99 (ermittelt aus der Nutzfläche × 120 % geteilt durch die Grundstücksfläche: 1.182 m² × 120 % = 1.418 m²: 710 m² = 1,99) herunter gerechnet wurde. Die Umrechnung erfolgte linear, nach mündlicher Mitteilung des Gutachterausschusses der ….
Der mit Hilfe des Ertragswertverfahrens berechnete, geringere Ertragswert blieb unberücksichtigt. Mit dem Einspruch (Schreiben vom 14.12.1999 Bl. 13 f FA-Akte) wurde geltend gemacht, dass die Jahresrohmiete lediglich 103.977 DM betrage und das aufgrund des Denkmalschutzes, des Reparaturstaus ein Abschlag in Höhe von 40 % vorzunehmen sei. Gleichzeitig müsse der Bodenrichtwert vor der Sanierung angesetzt werden. Maßgeblich sei bei der Wertermittlung die Feststellung des gemeinen Werts.
Das Finanzamt wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 16.10.2000 als unbegründet zurück (Bl. 60 f FA-Akte), Der Mindestwert errechne sich regelmäßig aus der Grundstücksfläche und dem auf 80 % ermäßigten Bodenrichtwert auf den 01.01.1996 (gleichlautende Ländererlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 28.05.1997 (BStBl Teil I Seite 592)). Ein anderer Bodenrichtwert sei nicht anzusetzen, auch wenn sich die Verhältnisse (hier durch die Aufnahme in das Sanierungsgebiet) änderten. Nur durch ein Wertermittlungsgutachten, den Grund und Boden allein ohne Gebäude betreffend, könne von diesem Wert abgewichen werden. Abschläge die sich aus dem Erbschaftsteuergesetz ergeben, seien nicht durch das Lagefinanzamt, sondern durch das Veranlagungsfinanzamt zu bestimmen. Die Grundbesitzwertermittlung richte sich nur nach dem Bewertungsgesetz.
Mit der Klage (Schreiben vom 23.10. und 07.12.2000 sowie 30.07.2002, Bl. 1, 10 f und 18 FG-Akte) beantragt die Klägerin sinngemäß, den Grundstückswert mit 0,– DM anzusetzen. Der nach § 145 Abs. 3 S. 3 BewG anzusetzende gemeine Wert werde von den zu erwartenden Erträgen bestimmt, die für die nächsten 14 Jahre unter keinen Umständen positiv sein würden. Auch die Mindestwertberechnung des Finanzamts sei zu korrigieren. Wegen der Lage im Sanierungsgebiet (Abschlag 40 v. H.) und des Ensembleschutzes (Abschlag 40. v. H.) könne höchstens ein Ansatz von 1.238.000,– DM verbleiben.
Mit Schreiben vom 30.07.2002 legte die Klägerin ein Gutachten des freien Sachverständigen … vom 17.05.2002 auf den Wertermittlungsstichtag 16.04.1998 vor, das zu einem Verkehrswert von 1,– Euro kommt (Bl. 33 des Gutachtens). Der Objektwert sei belastet durch den hohen Reparaturstau, die fehlende Planungsfreiheit und fehlende Stellplatzmöglichkeiten, so dass eine Ertragswertermittlung wie eine Gebäudewertermittlung keine brauchbaren Ergebnisse bringe.
Eine Wertermittlung nach dem...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Haufe Finance Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen