Entscheidungsstichwort (Thema)
Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude
Leitsatz (redaktionell)
1. Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.
2. Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Boden und Gebäude ist lediglich geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
3. Eine Abweichung zwischen der vertraglich vereinbarten AfA-Bemessungsgrundlage und der von einem Sachverständigengutachten ermittelten AfA-Bemessungsgrundlage von weniger als 10 % ist unbeachtlich.
Normenkette
EStG § 7 Abs. 4; AO § 42
Tenor
1. Unter Änderung des Einkommensteueränderungsbescheids für 2017 vom 15. März 2024 wird die Einkommensteuer auf 24.954 EUR herabgesetzt.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist im Kostenpunkt für die Kläger vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu erstattenden Kosten der Kläger die Vollstreckung abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.
Tatbestand
Streitig ist die Aufteilung des Kaufpreises für eine Eigentumswohnung auf Grund und Boden und Gebäude.
I.
Die Kläger werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt.
Im Streitjahr erwarben die Kläger aufgrund des notariellen Bauträgervertrages vom […] Mai 2017 eine […] in der [… K-Straße 51], belegene Eigentumswohnung zu Miteigentum in gleichen Anteilen. Im Vertrag war ein Kaufpreis von [495.000 EUR] vereinbart. Im Vertrag war weiter vereinbart, dass von dem Kaufpreis ein Betrag in Höhe von [188.000 EUR] auf Grund und Boden und ein Betrag in Höhe von [307.000 EUR] auf das Gebäude entfällt. Besitzübergang sowie Übergang von Nutzen und Lasten sollte bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises erfolgen; dies war am […] Juni 2017 der Fall (ESt-Akte Bl 43) (wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Bauträgervertrag verwiesen). Die Anschaffungskosten für die Eigentumswohnung betrugen insgesamt [517.000 EUR] (ESt-Akte Bl 43).
Die Eigentumswohnung wurde ab dem […] Oktober 2017 vermietet.
In der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2017 erklärten die Kläger für die Eigentumswohnung einen Werbungskostenüberschuss von [5.800 EUR], den sie hälftig auf sich verteilten. Einnahmen in Höhe von 4.800 EUR wurden Werbungskosten in Höhe von [10.600 EUR] […] gegenübergestellt. Bei den Werbungskosten wurde eine Absetzung für Abnutzung (AfA) von 4.027 EUR erklärt (ESt-Akte Bl 22), die sich aus einer AfA für das Gebäude in Höhe von 3.738 EUR und einer AfA für die Einbauküche in Höhe von 289 EUR zusammensetzte. Dabei gingen die Kläger davon aus, dass von den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung [517.000 EUR] ein prozentualer Anteil von 61,96%, also von [320.333 EUR], auf den Gebäudeteil entfalle. Bei einem AfA-Satz von 2% ermittelten sie so eine jährlich Gebäude-AfA in Höhe von 6.407 EUR. Für sieben Monate errechneten die Kläger daraus eine Gebäude-AfA von 3.738 EUR (ESt-Akte Bl 45). Außerdem errechneten sie für die am 20. August 2017 angeschaffte Einbauküche mit Anschaffungskosten von […] bei einer Nutzungsdauer von acht Jahren eine zeitanteilige AfA für fünf Monate von 289 EUR.
Im Einkommensteuerbescheid für 2017 vom 7. September 2018 folgte der Beklagte, das Finanzamt, den Angaben der Kläger hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur zum Teil und berücksichtigte nur einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von 4.718 EUR, der hälftig auf die Kläger verteilt wurde. Das Finanzamt ging von einer Bemessungsgrundlage für die AfA von […] aus und berücksichtigte eine jährliche Abschreibung mit 2% von 4.588 EUR für 2017, die es zeitanteilig für sieben Monate, also mit 2.677 EUR, gewährte.
Den dagegen gerichteten Einspruch begründeten die Kläger damit, dass die Bemessungsgrundlage für die AfA im notariellen Vertrag festgelegt sei und dort der Gebäudeanteil betragsmäßig fixiert sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sei die Kaufpreisaufteilung aus dem notariellen Vertrag der AfA-Berechnung zugrunde zu legen.
Der Einspruch war nur teilweise erfolgreich. Mit Einspruchsentscheidung vom 22. März 2019 wurde die Einkommensteuer 2017 teilweise herabgesetzt und im Übrigen der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen. Das Finanzamt war nun der Auffassung, dass ein Werbungskostenüberschuss aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 5.177 EUR zu berücksichtigen sei, der hälftig auf die Kläger zu verteilen sei. Das Finanzamt legte nun eine AfA-Bemessungsgrundlage von […] (52% von [517.000 EUR]) zugrunde und berücksichtigte von der jährlichen linearen Abschreibung von 2% mit 5.376,01 EUR einen zeitanteiligen Betrag für sieben Monate in Höhe von 3.136 EUR. Dabei ging das Finanzamt davon aus, dass es sich um eine qualifizierte Schätzung nach dem Sachwertverfahren handeln würde. Das Finanzamt hatt...