Entscheidungsstichwort (Thema)
Nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Zufluss der einbehaltenen Kaution als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Leitsatz (redaktionell)
1. Kosten für die Renovierung einer Wohnung nach Auszug des Mieters und vor einer beabsichtigten Selbstnutzung sind ausnahmsweise insoweit als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig, wie die Aufwendungen getätigt werden, um einen Schaden zu beseitigen, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt. Die Aufwendungen sind in diesem Fall jedoch nur bis zur Höhe des eigetretenen Schadens, d.h. bis zur Höhe des Zeitwerts der beschädigten Sache, abzugsfähig. Eine weitere Ausnahme vom grundsätzlichen Abzugsverbot gilt dann, soweit der Mieter mit den Aufwendungen, z.B. durch Einbehaltung der Kaution, belastet wurde.
2. Die als Schadensersatz für vom Mieter verursachte Schäden an der Mietsache einbehaltene Kaution ist in dem Jahr als Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen, in dem die Aufrechnung mit dem Schadensersatzanspruch erklärt wurde.
Normenkette
EStG § 9 Abs. 1 S. 1, §§ 11, 12 Nr. 1
Tatbestand
Streitig ist, ob Renovierungsaufwendungen nach Auszug des Mieters als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sind.
Die Kläger sind Ehegatten und werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Die Kläger haben im Jahr 1980 von einem Bauträger die am 31. Dezember 1980 bezugsfertig gewordene Eigentumswohnung in …. erworben. Nach verschiedenen Vormietern haben die Kläger die Wohnung ab 1. September 1987 für die Dauer von drei Jahren, d.h. bis 31. August 1990, an … für Wohnzwecke vermietet. Auf den Mietvertrag vom 8. Juli 1987 wird Bezug genommen. Die Mieterin entrichtete eine Kaution in Höhe von 2.500 DM und stellte die Wohnung einer Bediensteten zur Verfügung. Ende 1990 kam es zu einem Rechtsstreit zwischen den Klägern und der Mieterin, der mit einem am 23. Oktober 1990 abgeschlossenen Vergleich endete. Aus der von den Klägern zur Verfügung gestellten Anwaltskorrespondenz geht hervor, dass die Kläger gegen die Mieterin Räumungsklage eingereicht hatten. Im Prozessvergleich haben die Kläger sich zur Zahlung einer Umzugsbeihilfe in Höhe von 5.000 DM verpflichtet. Wie sich aus dem Schreiben der Rechtsanwälte der Kläger … vom 31. Januar 1992 ergibt, sind in einem Übergabeprotokoll verschiedene Schäden der Mietsache festgehalten worden, so ein defekter Badezimmerspiegel, ein undichter Toilettenspülkasten und Wasserhahn sowie Flecken auf dem Teppichboden in mehreren Räumen.
Die Kläger ließen nach Auszug der Mieterin im Jahr 1991 folgende Renovierungsarbeiten durchführen, für die ihnen die nachfolgend genannten Kosten entstanden sind:
1. |
Arbeitsleistung für die Entfernung des alten und Verlegung |
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eines neuen Teppichbodens |
1.624,80 DM |
2. |
Materialkosten Teppichboden (69,75 qm á 148 DM) |
11.764,85 DM |
3. |
Vorhanglaibungen für zwei Fenster und Änderungen |
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einer Tür |
1.778,50 DM |
4. |
Maler- und Tapezierarbeiten |
14.898,91 DM |
5. |
Tapeten |
1.689,48 DM |
6. |
Alarmanlage |
13.317,00 DM |
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davon 1991 bezahlt |
7.224,84 DM |
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38.981,38 DM |
Im Anschluss an die Renovierung, d.h. ab 1. Oktober 1991, nutzten die Kläger die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken.
Die ehemalige Mieterin forderte die Kläger mit Schreiben vom 12. November 1991 zur Rückzahlung der Kaution in Höhe von 2.500 DM auf. Die Kläger rechneten daraufhin mit Schreiben vom 30. Januar 1992 mit von ihnen gegenüber der Mieterin geltend gemachten Schadensersatzansprüchen über insgesamt 6.654,70 DM auf, darunter die Kosten für die Entfernung des alten und die Verlegung des neuen Teppichbodens in Höhe von 1.624,80 DM. Nachdem der Schadensersatzanspruch von der Mieterin zunächst bestritten worden war, kam es zu einer Einigung dahingehend, dass von der Kaution in Höhe von 2.500 DM nur ein Betrag von 1.200 DM zurückerstattet wird. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Schreiben der Rechtsanwälte … vom 30. Januar 1992, vom 15. Juni 1992, auf das Schreiben des Klägers an Rechtsanwalt … vom 15. Januar 1992 und auf das Schreiben der Rechtsanwälte … vom 21. Juli 1992 Bezug genommen.
In der Einkommensteuererklärung 1991 setzten die Kläger bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen aus dem Objekt … in Höhe von 0 DM an und als Werbungskosten u.a. die Renovierungskosten für die Wohnung … über insgesamt 38.981,38 DM sowie anteilige Schuldzinsen für die Zeit 1. Januar bis 30. September 2001 in Höhe von 4.115 DM. Insgesamt machten die Kläger negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 49.115 DM geltend. Das damals für die Besteuerung der Kläger zuständige Finanzamt … erkannte die erklärten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zunächst an (Einkommensteuerbescheid 1991 vom 26. Juli 1993, geändert durch Bescheid vom 29. November 1993). Nach einer bei den Klägern durchgeführten Außenprüfung erkannte das Finanzamt die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Änderungs...