Entscheidungsstichwort (Thema)
Vermietungsabsicht bei jahrelang unvermieteter Wohnung; Aufwendungen für eine Solaranlage als Herstellungskosten
Leitsatz (redaktionell)
1. Wer eine Wohnung möbliert oder unmöbliert jahrelang (hier: fast acht Jahre) ohne Mieter lässt und damit keine Einnahmen aus Vermietung erzielt, hat eine gleichwohl bestehende Vermietungsabsicht darzulegen und nachzuweisen und trägt somit bei verbleibenden Zweifeln die Beweis- und Feststellungslast.
2. Bei Aufwendungen, die mit Erweiterungsmaßnahmen bautechnisch ineinander greifen, handelt es sich auch dann um Herstellungskosten, wenn sie für sich gesehen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind (hier: Ersatz der bisherigen Heizungsanlage durch Einbau einer Thermo-Solaranlage und Anbringung der Solarpaneelen einer Kollektoranlage auf dem Dach eines zuvor zu errichtenden Wintergartens).
Normenkette
EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1; HGB § 255 Abs. 2 S. 1; EStG § 9 Abs. 1, § 12 Nr. 1, § 10e
Gründe
I.
Die Kläger sind Eheleute, die für das Streitjahr 1993 zusammen zur Einkommensteuer (ESt) veranlagt wurden.
Der Kläger bezog aus seiner Tätigkeit bei einer Versicherung zwei Renten, die mit dem Ertragsanteil (24 %) steuerpflichtig sind; außerdem Versorgungsbezüge, die dem Lohnsteuerabzug unterliegen. Daneben wurden noch Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit und Kapitalvermögen erzielt. Die Klägerin bezieht Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und aus Kapitalvermögen. Der Kläger ist außerdem Eigentümer eines Zweifamilienhauses, aus dem im Streitjahr keine Einnahmen erzielt wurden. Das Anwesen ist ca. 6 km von der Autobahnausfahrt … (Sch) entfernt und liegt in der Nähe des Flughafens F. J. Strauß.
Zwischen den Klägern und dem Beklagten (Finanzamt -FA-) sind folgende Punkte streitig:
1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung -VuV- (Zweifamilienhaus)
Die räumliche Situation des Hauses stellt sich wie folgt dar:
Erdgeschosswohnung |
129,60 qm = 40,06% |
Dachgeschosswohnung |
100,68 qm = 21,24% |
Wintergarten |
15,00 qm = 4,66% |
Kellergeschoss |
77,46 qm = 24,04% |
|
322,23 qm = 100%. |
Die EG-Wohnung ist selbst genutzt, die Kellerräume dienen der freiberuflichen Tätigkeit des Klägers.
a) Vermietungsabsicht
Die Dachgeschosswohnung war bis 01. November 1987 unmöbliert vermietet. Der Mieter verstarb im Juli 1987.
Sie wurde mit Wintergarten durch den Vertrag vom 28. Mai 1995 als Ferienwohnung für Juli – Oktober vermietet (Monatsmiete einschl. Nebenkosten 800 DM; siehe Mietvertrag Bl. 186–188 ESt-Akte).
In der ESt-Erklärung 1993 machten die Kläger einen Werbungskostenüberschuss für das Zweifamilienhaus i. H. v. 35.923 DM geltend. In den Werbungskosten von insgesamt 46.355,21 DM waren die auf die DG-Wohnung entfallenden Aufwendungen enthalten.
Demgegenüber ermittelte das FA einen Werbungskostenüberschuss von nur 2.244 DM, wobei es die Aufwendungen für die DG-Wohnung außer Ansatz ließ. Es ist der Auffassung, dass die Kläger die Wohnung im Streitjahr selbst genutzt haben, zumindest die Vermietungsabsicht nicht nachgewiesen sei.
Dem tritt der Kläger mit folgenden Ausführungen entgegen (zusammenfassend in den Schriftsätzen vom 29. September 1995 Tz. 2 b, Bl. 3–7 FG-Akte, und vom 14. März 1994 im Verfahren 8 K 812/93 Tz. 2, Bl. 63 FG-Akte): Eine Vermietungsabsicht habe stets vorgelegen, seit 1988 hätte er sich mehrfach darum bemüht, einen Mieter zu finden. Verhandlungen mit einem Ehepaar hätten 1989 kurz vor dem Abschluss gestanden, jedoch nicht zum Ziele geführt, da das Ehepaar andernorts eine Wohnung gefunden habe.
Seit 1991 sei er durch Vermittlung seines Schwagers (des Bruders der Klägerin) mit einer finnischen Firma in Verhandlungen getreten, die die Wohnung für Übernachtungen ihrer Angestellten und für Geschäftsbesprechungen anstelle eines Hotels habe nutzen wollen. Zu diesem Zwecke habe er seit Sommer 1991 teils gebrauchte, teils neue Möbel mit Besteck und einem Fernseher angeschafft. Der Einzelrichter verweist auf die Abschreibungsliste zum Schriftsatz vom 10. Februar 1996 (Bl. 83 FG-Akte). In Tz. 6 dieses Schriftsatzes beantragt er eine zusätzliche AfA von 2.961 DM auf die Einrichtungsgegenstände. Anfang 1992 hätten sich – so der Kläger – die Verhandlungen infolge der europaweiten Rezession zerschlagen. Der Kläger beruft sich auf ein Schreiben der Firma vom 15. Juli 1991, das weder dem Gericht noch dem FA vorliegt.
Seit 1993 habe er einen in Sch ansässigen Makler mit der Suche nach geeigneten Mietern beauftragt, dem er für seine erfolglosen Bemühungen am 21. Mai 1994 einen Pauschalbetrag von 100 DM überwiesen und eine Anzeigenrechnung vom 18. Juli 1995 erstattet habe. Als Nachweis für dieses Vorbringen legt er eine Rechnung des Maklers vom 16. Juni 1994 (Bl. 62 FG-Akte) und das Schreiben vom 03. August 1995 (Bl. 185 ESt-Akte) vor. Eine telefonische Befragung des Maklers durch den Einzelrichter ergab, dass er sich nicht mehr daran erinnern kann, in welchem Jahr er eingeschaltet worden ist, und die näheren Einzelheiten auch nicht aus Unterlagen rekonstruieren kann. Er p...