Entscheidungsstichwort (Thema)
Aufwendungen zur Beseitigung verdeckter Mängel als anschaffungsnahe Herstellungskosten
Leitsatz (redaktionell)
Als Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind auch Aufwendungen zur Beseitigung verdeckter Mängel einzubeziehen.
Normenkette
EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a; HGB § 255; EStG § 9 Abs. 5 S. 2
Tatbestand
I.
Streitig ist, ob Aufwendungen für bauliche Maßnahmen an einem Mietshaus als Werbungskosten in den Jahren 2004 und 2006 sofort abzugsfähig sind.
Die Kläger sind Eheleute und wurden in den Streitjahren vom Beklagten gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt.
Die Klägerin interessierte sich im Jahre 2004 für die im Grundbuch des Amtsgerichts A-Stadt, A-Stadt Blatt 3423 verzeichneten Grundstücke Gemarkung A-Stadt Flur 23, Flurstücke 165 (Hof- und Gebäudefläche B-Straße 188a, 621 qm) und 291 (Gebäude- und Freifläche B-Straße 188a, 462 qm), um das darauf stehende Gebäude als Mietobjekt zu nutzen. Im Juli 2004 besichtigte sie die Grundstücke und das auf ihnen stehende Gebäude. Ihr wurden alle Räume, ausgenommen die langfristig vermietete Dachgeschosswohnung, gezeigt. Nach dem vorgelegten Verkehrswertgutachten des Dipl.-Ing. G. vom 31.07.2003, auf das Bezug genommen wird, mussten etwa 10.000,00 EUR für ausstehende Reparaturen, insbesondere auch für die Austrocknung der Wohnung im Untergeschoss, eingeplant werden. Für das Gesamtobjekt einschließlich des Hinterlandes ermittelte der Gutachter einen Verkehrswert in Höhe von 390.000,00 EUR.
Die Klägerin besichtigte das Objekt nochmals mit dem Installateur Herrn Fleischer. Dieser versicherte ihr, die Heizung sei in Ordnung und müsse nicht erneuert werden. Ferner stelle es kein Problem dar, lediglich die Sanitäreinrichtungen auszutauschen. Der Dachdecker Herr Koppenhöfer bestätigte der Klägerin ferner, dass das Dach in Ordnung sei und in den nächsten Jahren nicht mit größeren Reparaturen zu rechnen sei.
Daraufhin erwarb die Klägerin das Objekt für 320.000,00 EUR. Im Zusammenhang mit dem Kauf trug die Klägerin ferner die Notarkosten in Höhe von 1.596,93 EUR, die Grunderwerbsteuer in Höhe von 11.200,00 EUR, Gebühren der Stadt A-Stadt in Höhe von 19,35 EUR sowie Gerichtsgebühren in Höhe von insgesamt 949,75 EUR. Abzüglich eines Anteils für Grund und Boden in Höhe von 20 % der Anschaffungskosten entfielen auf den Erwerb des Hauses Anschaffungskosten in Höhe von 267.012,82 EUR.
Bei einer weiteren Besichtigung des Objekts stellte die Klägerin noch vor Gefahrübergang fest, dass inzwischen Wasser in die Kellerräumlichkeiten eingedrungen war. Diesen Mangel ließ noch der Verkäufer durch ein Abdichtungsunternehmen beheben. Als die Klägerin jedoch im Dezember 2004 mit den nach dem Verkehrswertgutachten erforderlichen Reparaturmaßnahmen begann, stellte sie fest, dass auch die linke Hauswand feucht war. Der vordere Eingangsbereich musste deshalb trockengelegt werden.
Bei Beginn des Austauschs der Sanitäranlagen stellte der beauftragte Unternehmer fest, dass ein bloßer Austausch nicht möglich sein würde, weil die Höhe und das Gefälle der Wasserleitungen sowie die Rohrleitungsführung falsch, die Abwasserrohre in der Wand geklebt seien, innerhalb der Mauern kein Schallschutz vorhanden sei, eine Mischinstallation aus Kupfer und Eisen vorhanden sei, keine Fittinge verwandt und die Abzweige mechanisch hergestellt worden seien. Abgesehen von der Dachgeschosswohnung wurden daraufhin die gesamten Bäder erneuert. Auch die Wände und Böden mussten erneuert werden, da sie durch die Arbeiten in Mitleidenschaft gezogen worden waren.
Wegen Mängeln an den Rollläden, wie Hagelschäden und abgebrochener Wellen, sowie wegen fehlender Wärmedämmung ließ die Klägerin zudem die Rollläden austauschen.
Im Februar 2005 stieg Wasser in die Kellerräumlichkeiten und in die Untergeschosswohnung. Grund hierfür waren fehlerhafte Isolierungen und mangelhaft verlegte Drainagen. Dies machte Ausschachtungsarbeiten erforderlich, die ergaben, dass die Drainagen nicht ordnungsgemäß angeschlossen waren, sodass sich das Wasser staute. Die Klägerin ließ neue Drainagen verlegen und anschließen sowie einen Schacht mit Gully einarbeiten.
Durch ein Gespräch mit einem früheren Mieter erfuhr die Klägerin, dass eine Hebeanlage, die nach den vor Kauf vorgelegten Unterlagen vorhanden sein sollte, in Wahrheit gar nicht gebaut worden war. Folge hiervon war, dass bei starkem Regen Wasser in die Wohnungen laufen konnte. Die Klägerin ließ den Verkäufer durch einen Rechtsanwalt anschreiben, der daraufhin eine Hebeanlage einbauen ließ. Die Klägerin selbst übernahm 25 % der Kosten.
Ende 2005 ersetzte die Klägerin schließlich die noch vor dem 01.01.1978 eingebaute Heizungsanlage, weil solche Anlagen gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 der Energiesparverordnung bis zum 31.12.2006 außer Betrieb genommen werden mussten.
Für diese Arbeiten entstanden der Klägerin erhebliche Aufwendungen, die sie als Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) geltend machen wollte. Hierbei berücksichtigten die K...