rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Drei-Objekt-Grenze, Veräußerungsabsicht
Leitsatz (redaktionell)
1) Betreibt ein Steuerpflichtiger sowohl im Privatbereich als auch im Rahmen seines Einzelunternehmens einen gewerblichen Grundstückshandel, sind bei der Bemessung der Drei-Objekt-Grenze im Privatbereich auch Grundstücksgeschäfte des Einzelunternehmens zu berücksichtigen. Dieses stellt insoweit kein besonderes Rechtsobjekt dar.
2) Auch eine langfristig geplante Vermietung schließt nicht die bedingte Absicht aus, das Objekt zu verkaufen.
3) Bei einem ungewöhnlich gelegenen und nach dem persönlichen Geschmack des Steuerpflichtigen bebauten Grundstück kann nicht auf eine bereits anfänglich bestehende Veräußerungsabsicht geschlossen werden.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 1, 1 Sätze 1, 1 Nr. 1, § 21 Abs. 1, § 15
Tatbestand
Strittig ist bei den Einkommensteuer (ESt)-Veranlagungen 1990 und 1992, ob die Grundstücke E Wweg und H Str. () zum gewerblichen Grundstückshandel gehören.
Der Kläger (Kl.) ist Inhaber eines bilanzierenden Einzelunternehmens der Haustechnik. Dieses Unternehmen entwickelte sich dahin, daß es auch schlüsselfertige Gebäude erstellte, wobei die Grundstücke auch solche des Kl. waren (T- -Str., Lstr.). Weiterhin ist der Kl. an verschiedenen GmbHs maßgeblich beteiligt, und zwar an der P Bauträger GmbH, an der u GmbH und an der G W- und I GmbH (zu 100 %), die insbesondere die Bautätigkeit, die zuvor bei dem Einzelunternehmen lag, übernahm.
Eine im Jahre 1996 für die Jahre 1990 – 1993 durchgeführte Außenprüfung (Ap.) stellte eine Liste von Grundstücksgeschäften zusammen. Zeitlich geordnet ergibt sich:
1987 |
verkaufte er mit 7 anderen Beteiligten das Grundstück E Flur 28, Flurstück 329 mit 19 Wohnungseinheiten (Nr. 7 und Nr. 8 der Liste). |
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1988 |
verkaufte er mit einem anderen Beteiligten das bebaute Grundstück K (Nr. 9 der Liste). |
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1988 |
kaufte er das Grundstück Lstr.12, das er 1990 verkaufte mit 13 Wohnungseinheiten (Nr. 5 der Liste). |
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1989 |
kaufte er das Grundstück Nweg (Nr. 10 der Liste). |
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1989 |
kaufte er das Grundstück S (Nr. 11 der Liste). |
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1990 |
kaufte er das Grundstück T- -Str., auf dem er ein Gebäude mit 2 Eigentumswohnungen (ETW) errichtete, die er 1991 verkaufte (Nr. 4 der Liste). |
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1991 |
kaufte er das Grundstück Estr. zu 1/2, das er 1992 ohne Aufpreis verkaufte (Nr. 3 der Liste). |
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1993 |
kaufte er eine ETW Nr. 8 zu 160.000 DM, die er an demselben Tage zu 220.000 DM verkaufte (Nr. 1 der Liste). |
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1994 |
kaufte er das Grundstück Sstr. 46, auf dem ein Sanatorium geplant ist (Nr. 12 der Liste). |
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1994 |
kaufte er W (Nr. 13 der Liste). |
Das Grundstück Wweg 39 (Nr. 6 der Liste) hatte der Kl. 1982 vom Landesverband gekauft. Es hat 4.916 qm, der Kaufpreis belief sich auf 125.000 DM. Der Kl. verpflichtete sich, den auf dem Grundstück stehenden Kotten innerhalb von zwei Jahren zu sanieren. Noch im Jahre 1982 brach in dem Kotten ein Brand aus, der ihn fast vollständig zerstörte. 1986 erstellte der Kl. ein Wohnhaus mit Schwimmbecken und Sauna mit einem umbauten Raum von über 2.000 cbm und Baukosten von rd. 460.000 DM.
Er nutzte das Haus zunächst zu Ferienzwecken mit seiner Familie (2 Kinder, geb. 1980 und 1982), merkte dann, daß es wegen der Außenlage zu Dauerwohnzwecken ungeeignet sei und vermietete es. 1990 verkaufte er das Grundstück für 650.000 DM.
An dem Grundstück T (Nr. 2 der Liste) ließ sich der Kl. im April 1991 zunächst ein Erbbaurecht bestellen und bebaute das Grundstück (für 2,1 Mio. DM durch seine(GmbH)) dann mit einem Verwaltungsgebäude, das er seit dem 01.04.1992 zunächst an die T vermietete. Am 19.11.1992 erwarb er das Grundstück dann (zu 62.800 DM) und veräußerte es zu 3.450.000 DM am 11.12.1992 an die BRD, die es durch die T nutzt.
Die Ap. nahm an, daß der Kl. auch einen gewerblichen Grundstückshandel im Rahmen seines Einzelunternehmens betreibe und zog zu diesem die Grundstücke W und T, die bisher in dem Vermietungs- und Verpachtungs (VuV)-Bereich geführt worden waren. Die Vorgänge Lstr. und T- -Str. hatte der Kl. im Bereich seines Gewerbes Haustechnik berücksichtigt.
Es ergab sich 1990 bezüglich des Wweges statt eines VuV-Verlustes von 27.173 DM ein gewerblicher Gewinn von 186.475 DM (vor GewSt-Rückstellung). Für 1992 qualifizierte die Prüfung die Einkünfte aus VuV von 12.249 DM in gewerbliche um.
Für das Grundstück T ergab sich für 1992 ein gewerblicher Gewinn von 1.268.113 DM (vor GewSt-Rückstellung), statt eines VuV-Verlustes von 121.889 DM. Für 1993 qualifizierte die Prüfung einen VuV-Verlust von 24.465 DM in einen gewerblichen Verlust um.
Das FA berichtigte entsprechend die Bescheide 1990 und 1992, die jeweils unter dem Vorbehalt der Nachprüfung standen, am 09.09.1996 (dann noch geändert für 1990 am 04.10.1996, 21.02.1997; am 02.01.1997 für 1992). Die Einsprüche blieben erfolglos.
In der Einspruchsentscheidung (EE) führte das FA im wesentlichen aus, die Drei-Objekt-Grenze sei überschritten. Die Objekte T- -Straße und Lstraße seien mitzuzählen. Sie würden nicht deshalb ausscheiden, weil sie bei dem Handwerksbetrieb e...