Entscheidungsstichwort (Thema)
Grundstücksverkauf nach Ausübung einer Rückkaufsoption zur Abwendung der Zwangsversteigerung als privates Veräußerungsgeschäft
Leitsatz (redaktionell)
Vorbesitzzeiten des Verkäufers, der an einem Grundstück eine vertraglich eingeräumte Rückkaufsoption ausübt, sind in den Zeitraum zwischen Rückerwerb und anschließender Veräußerung nicht mit einzubeziehen, so dass es für die Berechnung der 10-Jahresfrist allein auf die Zeit zwischen Rückkauf und Weiterveräußerung ankommt, nicht dagegen auf die Zeit zwischen erstmaliger Anschaffung und zweiter Veräußerung ohne Berücksichtigung des Zwischengeschäfts vor Ausübung der Rückkaufsoption.
Normenkette
EStG § 22 Abs. 2; AO § 39 Abs. 2 Nr. 1; EStG § 23 Abs. 1 Nr. 1
Tatbestand
Streitig ist, ob im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung für das Streitjahr 2008 sonstige Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft anzusetzen sind.
Am 23.12.2008 erließ das beklagte Finanzamt J einen Einkommensteuervorauszahlungsbescheid für 2008 in dem es neben anderen Einkünften der Klägerin sonstige Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft i. H. v. 180.000 EUR ansetzte. Die Höhe der sonstigen Einkünfte ermittelte es dabei im Schätzungswege. Dem Ansatz des Veräußerungsgewinns liegt nachfolgend geschilderter Sachverhalt zugrunde:
Mit notariellem Vertrag vom 26.04.2006 Urkundenrolle Nr. 296/2006 des Notars Dr. M veräußerte die Klägerin an die Firma K Vermögensverwaltungs-GmbH das im Grundbuch von P Blatt 32609 verzeichnete Grundstück Gemarkung P Flur 61 Flurstück 42/1, Gebäude und Freifläche, C groß 228 m², nebst aufstehendem Gebäude. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 170.000 EUR.
Die Veräußerung erfolgte zur Abwendung der Zwangsversteigerung der Grundbesitzung.
In § 9 des notariellen Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien eine Rückerwerbsoption zu Gunsten der Klägerin mit folgendem Inhalt:
Der „Käufer” verpflichtet sich, dem „Verkäufer” den hier übertragenen Grundbesitz zu den nachfolgenden Konditionen und im übrigen zu den Konditionen dieses Vertrages zurückzuübertragen, wenn die Rückübertragungsforderung bis spätestens zum 01.04.2008 dem jetzigen „Käufer” schriftlich vorliegt.
Der Kaufpreis beträgt dann 220.000,00 EUR. Außerdem sind nachgewiesene Reparaturaufwendungen während der Besitzdauer des jetzigen „Käufers” durch den jetzigen „Verkäufer” und dann Rückkäufer zu erstatten.
Zur Sicherung dieses bedingten Rückerwerbsanspruches bewilligt der „Käufer” die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung im Grundbuch.
Die Erschienene zu 1) verpflichtet sich, während der kommenden zwei Jahre mit dieser Vormerkung Grundpfandrechten den Vorrang einzuräumen, soweit sie zur Finanzierung notwendiger Reparaturarbeiten erforderlich sind.
Wegen der weiteren vertraglichen Einzelheiten wird auf die bei den ESt-Akten befindliche Vertragskopie Bezug genommen.
Mit notariellem Vertrag vom 13.03.2007 Urkundenrolle Nr. 123/2007 des Notars T machte die Klägerin von ihrem Optionsrecht nach § 9 des vorbezeichneten Vertrages Gebrauch. Unter Einbeziehung der vom Veräußerer zwischenzeitlich getragenen Reparaturaufwendungen vereinbarten die Vertragsparteien als Kaufpreis 237.000 EUR.
In der Folge teilte die Klägerin die Grundbesitzung mit notarieller Urkunde Urkundenrolle Nr. 19/2008 des Notars T in insgesamt vier selbständige Eigentumswohnungen auf.
Mit zwei weiteren notariellen Verträgen vom 24.01.2008 Urkundenrolle Nr. 20/2008 des Notars T sowie vom 13.02.2008 Urkundenrolle Nr. 52/2008 des Notars veräußerte sie zwei dieser Eigentumswohnungen zu Kaufpreisen i. H. v. 134.000 EUR (24.01.2008) und 178.000 EUR (13.02.2008).
Unter Abzug der Anschaffungs- und Veräußerungskosten errechnete das beklagte Finanzamt einen vorläufigen Veräußerungsgewinn für Zwecke der Einkommensteuer-Vorauszahlungen 2008 i. H. v. 180.000,00 EUR.
Die Klägerin legte gegen den Vorauszahlungsbescheid vom 23.12.2008 am 08.01.2009 Einspruch ein. Zur Begründung führt sie sinngemäß aus, dass sich das in Rede stehende Gebäude P, C vor der Veräußerung der darin geschaffenen Eigentumswohnungen insgesamt mehr als 10 Jahre in ihrem Besitz befunden habe. Die zwischenzeitliche Veräußerung an die Firma K Vermögensverwaltungs-GmbH mit dem nachfolgenden Rückerwerb durch sie stelle keinen neuen Anschaffungsvorgang dar, weil die Rückübertragung bereits Gegenstand des ursprünglichen Veräußerungsvertrages vom 26.04.2006 gewesen sei. In jedem Fall sei der Veräußerungsgewinn zu hoch angesetzt und noch um zusätzliche Kosten zu kürzen.
Im Einspruchsverfahren änderte der Beklagte den angesetzten Veräußerungsgewinn mit Vorauszahlungsbescheid vom 22.04.2009 der Höhe nach auf 131.000 EUR und berücksichtigte insoweit die zusätzlich von der Klägerin nachgewiesenen Kosten. Im Übrigen wies es den Einspruch der Klägerin mit Einspruchsentscheidung vom 04.06.2009 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er aus, die Klägerin habe mit der Veräußerung der zwei Eigentumswohnungen die Tatbestandsvoraussetzungen des § 23 Einkommens...