rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Zu den Voraussetzungen und Nachweispflichten für eine steuerlich beachtliche, auf Dauer angelegte Wohnraumvermietung an nahe Angehörige
Leitsatz (amtlich)
Bei der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht ist auch bei Vermietungseinkünften grundsätzlich eine in die Zukunft gerichtete langfristige Beurteilung der Verhältnisse erforderlich.
Beweisanzeichen für das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht können sich ergeben, wenn die Vermietungstätigkeit innerhalb kurzer Zeit wieder aufgegeben wird, innerhalb der Zeit der Fremdvermietung nur ein Werbungskostenüberschuss erzielt wurde und wenn der Steuerpflichtige die zunächst fremdvermietete Wohnung nach kurzer Zeit selbst bewohnt (vgl. BMF-Schreiben vom 08.10.2004, BStBl. I 2004, 933, ESt-Handbuch Anh. 30 II, Tz. 7).
Hat sich ein Steuerpflichtiger von Anfang an die Möglichkeit offen gehalten, eine Wohnung auch selbst zu beziehen und verwirklicht er die Eigennutzung in kurzer Zeit nach dem Erwerb der Wohnung, kann ein Werbungskostenüberschuss aus der zwischenzeitlichen Fremdvermietung steuerlich nicht berücksichtigt werden.
Normenkette
EStG § 2 Abs. 1, § 21
Tatbestand
Streitig ist, ob der Kläger Verluste aus der Vermietung seiner Eigentumswohnung in der Y-Straße in P geltend machen kann, insbesondere ob er die Wohnung an seinen Sohn mit der Absicht Einkünfte zu erzielen vermietet hat.
Der Kläger ist Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Seine Kanzlei betreibt er selbständig als Einzelunternehmer in M. Er ist an mehreren gewerblichen Unternehmungen beteiligt, verfügt über inländisches und ausländisches Kapitalvermögen und besitzt umfangreiches Immobilienvermögen. In den Streitjahren war er verheiratet und lebte mit seiner Ehefrau nicht dauernd getrennt. Er hat drei Kinder, A (geboren 1984), C (geboren 1986) und E (geboren 1992), die in den Streitjahren in der Familienwohnung in der Z-Straße in P gemeldet waren.
Der Kläger erwarb am 01.04.2006 eine Eigentumswohnung (Wohnfläche 125 qm, Anteil Grund und Boden 195 qm) mit vier Zimmern, Küche, Bad, Kellerraum und Garage einschließlich Inventar in der Y-Straße in P zu einem Kaufpreis von 237.000 €, die er nach der Anschaffung renovierte (Kosten insg. 18.687 €). Kaufpreis und Renovierungskosten finanzierte er in vollem Umfang durch einen Kredit der K-Bank M in Höhe von 250.000 €, der durch die Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert wurde. Die Wohnung vermietete er ab 01.07.2006 mit schriftlichem Vertrag (Siegel-Muster-Formular) vom 25.06.2006 an seinen Sohn C zu einem monatlichen Nettomietpreis von 732 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenpauschale von 300 €. Die vereinbarte Brutto-Miete entsprach 84% der ortsüblichen Mieten. C ist von Beruf Bürokaufmann und war damals als Angestellter tätig. Er hatte seit September 2004 zusammen mit seiner Freundin in einer Wohnung in der X-Straße in P gewohnt, wo er bis 01.11.2007 gemeldet war.
Die Mietzahlungen des Sohnes für die Y-Straße gingen regelmäßig ab August 2006 monatlich in Höhe von 1.030 € aufgrund Dauerauftrags auf dem Mietkonto des Klägers ein, letztmals für September 2007. Wegen nicht gestatteter Untervermietung und wegen erheblicher Verunreinigung der Wohnung mahnte der Kläger seinen Sohn schriftlich am 15.09.2007 ab. Im November 2007 beendete der Sohn das Mietverhältnis ohne Kündigungsfristen einzuhalten und zog in die W-Straße in P. Eine Nebenkostenabrechnung über die Zeit des Mietverhältnisses mit seinem Sohn erstellte der Kläger nicht.
Nach weiteren Renovierungsarbeiten bezog der Kläger die Wohnung Ende Dezember 2007 selbst und gab wegen Differenzen mit seiner Ehefrau die gemeinsame Familienwohnung auf.
Der Kläger reichte die Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2006 am 28.01.2008 beim Finanzamt ein, in der er die getrennte Veranlagung beantragte. Neben anderen, nicht streitigen Besteuerungsgrundlagen gab er auch einen Überschuss der Werbungskosten über die Summe der Einnahmen für die Eigentumswohnung Y-Straße in P in Höhe von 29.113 € an. Die Summe der Einnahmen für fünf Monate über insgesamt 5.150 €, die Ausgaben von insgesamt 29.176,94 € und die Abschreibungen von insgesamt 5.085,29 € gliederte er in einer Anlage, auf die verwiesen wird, gesondert auf. Das Finanzamt folgte den Angaben in der Erklärung und berechnete ein zu versteuerndes Einkommen von 99.684 €. Die Einkommensteuer setzte es mit dem Bescheid vom 28.03.2008 in Höhe von 35.254 € unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 AO) fest. Das Finanzamt änderte die Steuerfestsetzung mehrmals (Bescheide vom 09.04.2008, 13.06.2008, 07.07.2008) und setzte schließlich die Einkommensteuer mit Bescheid vom 16.07.2008 in Höhe von 120.247 € fest; der Vorbehalt der Nachprüfung blieb jeweils bestehen.
Die Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2007 gab der Kläger am 02.06.2009 beim Finanzamt ab und beantragte wiederum die getrennte Veranlagung. Für die Vermietung der Eigentumswohnung Y-Straße in P gab er Mieteinnahmen von 12.360 €, Ausgaben von insgesamt 16.931...