Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerblicher Grundstückshandel bei der Veräußerung von jeweils zwei Eigentumswohnungen durch Ehegatten wegen Annahme einer über die eheliche Lebensgemeinschaft hinausgehenden Innengesellschaft
Leitsatz (redaktionell)
Der Verkauf von jeweils zwei Eheleuten allein gehörenden Eigentumswohnungen führt bei Annahme einer stillschweigend vereinbarten Ehegattengesellschaft zum Überschreiten der Grenze von drei Objekten. Eine derartige Gesellschaft kann nach den Verhältnissen des Einzelfalles angenommen werden, wenn die Eheleute ein Wohn- und Bürohaus gemeinsam und von beiden fremdfinanziert erwerben, um nach Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum die real geteilten Einheiten mit ebenfalls gemeinsam fremdfinanzierten Sanierungsverträgen gekoppelt zu verkaufen.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 1 Nr. 2
Tatbestand
Streitig ist, ob der Beklagte für die verheirateten Kläger als Gesellschafter zutreffend Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel festgestellt hat.
Die Kläger sind Eheleute, die im Streitjahr Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit bezogen; der Kläger zunächst als Angestellter der ... und ab dem 1. 8. 1996 als Angestellter der ..., die Ehefrau als Angestellte der ...
Mit notariellem Vertrag vom 6. 11. 1995 Ur.Nr. 2184/95 erwarben die Kläger das bebaute, 340 qm große, einem Sanierungsgebiet belegene Grundstück in ... zu je 1/2 Miteigentumsanteil mit der im Vertrag bekundeten Absicht, es nach Vorliegen der erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG aufzuteilen. Die Anschaffungskosten beliefen sich auf insgesamt 373.638,54 DM. Am 16. 11. 1995 schlossen die Kläger als Darlehensnehmer mit der Kreissparkasse ... - KSK - einen Darlehensvertrag mit 5,8 % Zinsen bis zum 31. 12. 1996 bei 100 % Auszahlung. Das Darlehen war bis zum 31. 12. 1996 ganz aus dem Verkauf der Einheiten oder langfristige Umfinanzierung zurückzuzahlen. Als Sicherheiten dienten Grundschulden auf dem Grundbesitz des Klägers in ... in Höhe von 97.000 DM und auf dem Objekt der Kläger in ... in Höhe von 700.000 DM. Darüber hinaus stellt der Bruder des Klägers, ..., eine Bürgschaft über 500.000 DM. Die KSK richtete zur Abwicklung ein auf den Kläger lautendes Baukonto mit der Nummer 38422 und mit Vertrag vom 8. 1. 1997 ein Kontokorrentkonto lautend auf die Kläger mit der Nummer 38422 ein. Die Kreditsumme betrug bis zum 30. 3. 1997 400.000 DM und wurde für einen Teilbetrag von 200.000 DM bis zum 30. 9. 1997 verlängert. Das auf den Kläger lautende Festgeldkonto bei der KSK mit der Nr. 200 ... mit einem Guthaben von 240.000 DM wurde zur Sicherung aller Forderungen der KSK an diese verpfändet. Mit notariellem Vertrag Ur.Nr. ... vom 30. 12. 1995 teilten die Kläger das Grundstück in eine Büroeinheit und 6 Eigentumswohnungen auf. Davon übernahm der Kläger die Büroeinheit (Nr. 1) und die Wohneinheiten Nr. 2, 3 und 6. Die Klägerin übernahm die Wohneinheiten Nr. 4, 5 und 7. Unter dem gleichen Datum ließen die Kläger eine Baubeschreibung notariell beurkunden, in der sie u. a. erklärten: „Das Objekt wird in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt und verkauft werden. Der jeweilige Käufer wird uns beauftragen, Sanierungsarbeiten am Objekt durchzuführen.“ Bestandteil der Baubeschreibung war eine von dem Planungsbüro ... am 19. 12. 1995 erarbeitete Beschreibung der beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen.
Noch am 30. 12. 1995 schlossen die Kläger - jeweils einer als Verkäufer und der andere als Beteiligter - für die Wohneinheiten Nr. 3, 4 und 5 gleichlautende notarielle Kauf- und Werkverträge über den Verkauf jeweils einer Eigentumswohnung und einen Werkvertrag, mit dem der Verkäufer mit der Sanierung der Wohnung beauftragt wurde. Mit gleichlautender notarieller Urkunde vom 4. 4. 1996 wurde die Wohnung Nr. 6 verkauft. Die Kaufpreise ergeben sich im Einzelnen aus der in der Einspruchsentscheidung des Beklagten vom 17. 1. 2001 enthaltenen Aufstellung, auf die Bezug genommen wird. Die Fälligkeit des Gesamtkaufpreises für die genannten 4 Eigentumswohnungen in Höhe von 1.138.300 DM trat in Raten ein, die entsprechend § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung - MabV (BGBl I 1990, 2470) - bestimmt wurden. Im Vertrag vom 4. 4. 1996 ist darauf ausdrücklich Bezug genommen worden.
Am 9. 1. 1996 stellte der Kläger einen Bauantrag zur Sanierung eines Wohn- und Geschäftshauses, der am 10. 4. 1996 genehmigt wurde. Am 1. 3. 1996 wurden 1.788 DM für eine Bauleistungsversicherung bezahlt. Mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen beauftragte der Kläger mit Bauvertrag „über Generalsanierung“ vom 21. 5. 1996 die ... zu einem Festpreis von 755.000 DM. Die Betreuung des Bauvorhabens (Planung und Überwachung) erfolgte durch die Architekten ... gegen ein Gesamthonorar von 80.000 DM. Für die Wohnung Nr. 3 wurden tatsächlich 240.000 DM gezahlt. Der Kaufpreis für die Wohnungen Nr. 4 und 5 wurde wegen eines Baumangels in Höhe eines Teilbetrags von 26.668 nicht bezahlt.
Aufgrund einer Außenprüfung bei den Klägern gelangte der Prüfer in seinem Bericht vom 6. 1. 20...