Finanzierungskosten: Veranlassung / 2.1 Anlaufkosten

Finanzierungskosten können als Anlaufkosten zu den vorweggenommenen Betriebsausgaben oder Werbungskosten gehören, auch wenn sie vergeblich waren. Voraussetzung ist ein klar erkennbarer objektiver wirtschaftlicher Zusammenhang mit den zu erzielenden Einkünften.^[1]

Finanzierungskosten für ein unbebautes Grundstück können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der späteren Bebauung und Vermietung des Gebäudes besteht^[2] oder soweit das Darlehen tatsächlich zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet wird.^[3] Das gilt selbst bei Bauerwartungsland, wenn nicht auszuschließen ist, dass das Grundstück in absehbarer Zeit bebaut werden kann und der Steuerpflichtige seine erkennbare Bauabsicht nachhaltig zu verwirklichen versucht.^[4]

Praxis-Beispiel

Beispiele aus der Rechtsprechung

Mit Nießbrauch belastetes Grundstück

Ein Eigentümer eines mit einem lebenslangen Nutzungsrecht eines Dritten belasteten Grundstücks kann Aufwendungen nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, solange ein Ende der Nutzung durch den Dritten nicht absehbar ist. Das gilt gleichermaßen für Erhaltungsaufwand wie für Finanzierungskosten.^[5]

Veräußerungskosten

Veräußert der Steuerpflichtige eine private, zuvor nicht vermietete Immobilie, um sich die nötigen Geldmittel für die Anschaffung eines Vermietungsobjekts zu verschaffen, sind die Veräußerungskosten, ggf. einschließlich einer Vorfälligkeitsentschädigung, grundsätzlich nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.^[6]

Hingegen können Maklerkosten anlässlich der Veräußerung eines Grundstücks zu den – ggf. vorab entstandenen – Finanzierungskosten eines vermieteten Objekts gehören, wenn und soweit der nach einer Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußerten Grundstücks verbleibende Erlös von vornherein zur Finanzierung des anderen Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet wird. Weitere Voraussetzung ist, dass sich bereits im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss des Steuerpflichtigen feststellen lässt, mit dem anhand der Veräußerung erzielten Erlös auf einem anderen Vermietungsobjekt lastende Kredite abzulösen.^[7]

[1] BFH, Urteil v. 14.6.1988, VIII R 252/82, BStBl 1988 II S. 992; BFH, Urteil v. 15.4.1992, III R 96/88, BStBl 1992 II S. 819; BFH, Urteil v. 7.3.1995, VIII R 9/94, BStBl 1995 II S. 697; BFH, Urteil v. 16.2.2016, IX R 1/15, BFH/NV 2016 S. 1261; BFH, Urteil v. 19.2.2019, IX R 20/17, BFH/NV 2019 S. 540.

[2] BFH, Urteil v. 8.2.1983, VIII R 130/79, BStBl 1983 II S. 554; zur Feststellung der Bebauungs- und Vermietungsabsicht BFH, Urteil v. 1.12.2015, IX R 9/15, BStBl 2016 II S. 335.

[3] BFH, Urteil v. 27.7.2004, IX R 32/01, BStBl 2004 II S. 1002.

[4] BFH, Urteil v. 4.6.1991, IX R 30/89, BStBl 1991 II S. 761; BFH, Urteil v. 6.12.2021, IX R 8/21, BFH/NV 2022 S. 713.

[5] BFH, Urteil v. 19.2.2019, IX R 20/17, BFH/NV 2019 S. 540.

[6] BFH, Urteil v. 29.10.2019, IX R 22/18, BFH/NV 2020 S. 194.

[7] BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 22/13, BFH/NV 2014 S. 1195.