OFD Frankfurt, Verfügung v. 22.11.2000, S 1988 A - 37 - St II 24
Der Erwerb eines abnutzbaren unbeweglichen Wirtschaftsgutes ist nach § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG nur insoweit begünstigt, als die Anschaffungskosten auf Modernisierungsmaßnahmen und andere nachträgliche Herstellungsarbeiten entfallen, die nach dem Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt worden sind.
In diesem Zusammenhang haben die Vertreter der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder die Frage erörtert, nach welchen Grundsätzen der einheitliche Kaufpreis für ein vom Veräußerer zu modernisierendes und sanierendes Objekt auf den Grund und Boden, das Altgebäude sowie die Modernisierung und Sanierung aufzuteilen ist.
Nach dem Ergebnis der Erörterung sind für Zwecke der Aufteilung der einheitlichen Anschaffungskosten von Gebäuden und Eigentumswohnungen bei einer Modernisierung i.S. des § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG die zu Baumaßnahmen i.S. der §§ 7 h und 7 i EStG geltenden Regelungen in Tz. 3.2.2 des sog. Bauherrenerlasses (BMF-Schreiben vom 31.8.1990, IV B 3 – S 2253 a – 49/90, BStBl 1990 I S. 366) infolge der Vergleichbarkeit der beiden Begünstigungstatbestände entsprechend anzuwenden. Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises ist daher nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorzunehmen.
Der einheitliche Kaufpreis ist nicht nach der sog. Restwertmethode auf den Grund und Boden, die Altbausubstanz und die Modernisierung und Sanierung aufzuteilen, bei der der Anteil der Modernisierung und Sanierung durch Abzug der Verkehrswerte des Grund und Bodens und der Altbausubstanz von den Gesamtanschaffungskosten ermittelt wird. Die Restwertmethode verstößt gegen den Grundsatz der Einzelbewertung § 6 EStG), der für die einkommensteuerrechtliche Behandlung bebauter Grundstücke, die sich im Privatvermögen befinden entsprechend gilt (BFH-Urteil vom 15.1.1985, IX R 81/83, BStBl 1985 II S. 252) und rechnet einen Gewinnzuschlag des Veräußerers oder Wertsteigerungen ausschließlich der Modernisierung und Sanierung zu.
In den notariellen Kaufverträgen wird der einheitliche Kaufpreis regelmäßig dahingehend differenziert, daß ein durch die Veräußerung erzielter Rohgewinn häufig ausnahmslos oder weitestgehend den durch den Veräußerer durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zugerechnet wird. Die Folge hieraus ist, dass der Erwerber eine höhere Sonderabschreibung nach § 3 Satz 2 Nr. 3 i.V.m. § 4 Abs. 1 FördG in Anspruch nehmen kann. Eine solche Aufteilung ist nicht ohne weiteres der Besteuerung zugrunde zu legen.
Beispiel:
Der Bauträger erwarb ein zu modernisierendes Altgebäude im Fördergebiet mit einer Nutzfläche von 500 qm. Er veräußert das Altgebäude und den dazugehörigen Grund und Boden auf Grund eines nach dem 31.12.1991 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags, in dem die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Veräußerer nach Abschluß des Kaufvertrags vereinbart ist.
| Die Anschaffungskosten für das Altgebäude (mit Grund und Boden) beliefen sich beim Bauträger auf |
500 qm × 600 DM/qm = 300.000 DM |
| Der Bauträger führte Modernisierungsmaßnahmen durch im Wert von |
500 qm × 2.000 DM/qm = 1.000.000 DM |
| Die Selbstkosten des Bauträgers (ohne Fremdkapitalzinsen und allgemeine Verwaltungskosten) betrugen demnach |
1.300.000 DM |
| Der Bauträger veräußert das Grundstück für einen Veräußerungspreis von |
500 qm × 3.500 DM/qm = 1.750.000 DM |
| Es ergibt sich daher ein Rohgewinn in Höhe von 1.750.000 DM – 1.300.000 DM |
= 450.000 DM. |
Der Rohgewinn in Höhe von 450.000 DM wird im notariell beurkundeten Kaufvertrag im Rahmen der Aufteilung des Gesamtkaufpreises in voller Höhe den Modernisierungsmaßnahmen zugewiesen.
Dieser Kostenzuordnung kann nicht gefolgt werden; vielmehr ist folgende Lösung zu wählen:
Der Rohgewinn in Höhe von 450.000 DM kann nicht in vollständiger Höhe den Modernisierungsmaßnahmen zugerechnet werden, da mit der Veräußerung der modernisierten Immobilie der Bauträger auch die Möglichkeit nutzt, den vorhandenen Verkehrswert des Grund und Bodens sowie der Altbausubstanz zu realisieren.
Der nicht exakt zugeordnete Rohgewinnaufschlag von 450.000 DM ist daher in analoger Anwendung der Tz. 3.2.2 des Bauherrenerlasses vom 31.8.1990 (a.a.O.) im Verhältnis der Anschaffungskosten für den Altbau sowie des Grund und Bodens und den Aufwendungen für die Modernisierung und Sanierung aufzuteilen.
Es ergeben sich somit folgende Wertansätze:
| Einstandspreis + Rohgewinnaufschlag = Anschaffungskosten |
Altbau (mit Grund u. Boden) 300.000 + 103.500 (23 % von 450.000) *) |
403.500 DM |
Modernisierungsaufwand 1.000.000 + 346.500 (77 % von 450.000) *) |
1.346.500 DM |
| Gesamtsumme (Veräußerungspreis): |
1.750.000 DM |
*) Die Aufteilung des Rohgewinnaufschlags auf den Altbau (mit Grund und Boden) und die Modernisierungsmaßnahmen errechnet sich wie folgt:
Altbau:
| 300.000 DM AK Altbausubstanz (mit Grund und Boden) × 100 |
| 1.300.000 DM Selbstkosten des Bauträgers |
= 23 % (gerundet)
Modernisierung:
| 1.000.000 DM Modernisierungsaufwand × 100 |
| 1.300.000 DM Selbstkosten des Bauträgers |
= 77 % (gerundet)
Die objektive Wertfindung ...