Fremdvergleich: Immobilienerwerb durch nahe Angehörige

Leitsatz

Enthält ein Kaufvertrag zwischen Ehegatten keine Angaben zur Fälligkeit des Kaufpreises und zu Verzugsfolgen und erfolgt die Grundstücksübertragung bereits Monate vor der ungesicherten Kaufpreiszahlung, ist die steuerliche Anerkennung des Kaufvertrags zu versagen.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb am 19.5.2005 von seiner Ehefrau ein vermietetes Gebäude. Nach den Vertragsbedingungen ging das wirtschaftliche Eigentum sofort auf ihn über. Zudem wurden im Kaufvertrag die Auflassung und der Vollzug im Grundbuch erklärt bzw. bewilligt und beantragt.

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgte durch die Übernahme von Grundschulden und Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie durch weitere Kaufpreisraten. Während die Darlehensverbindlichkeiten schon 2 Tage vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags übernommen worden waren, war für die Kaufpreisraten keine Fälligkeit vereinbart.

Das Finanzamt erkannte den Kaufvertrag steuerlich nicht an und ermittelte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2005 abweichend von den Erklärungsangaben.

Entscheidung

Das FG ist ebenfalls der Auffassung, dass dem Kaufvertrag die steuerliche Anerkennung zu versagen ist. Denn bei Aufwendungen aufgrund eines Vertrags zwischen nahen Angehörigen ist von einer Veranlassung durch die Einkunftserzielung grundsätzlich nur auszugehen, wenn u. a. sowohl die inhaltliche Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Ob im Einzelfall ein Vertrag zwischen nahen Angehörigen dem Fremdvergleich standhält, richtet sich nach der Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten. Dabei kann einzelnen Beweisanzeichen ein unterschiedliches Gewicht beigemessen werden.

Vorliegend enthält der Kaufvertrag insbesondere keinerlei - zwischen Fremden übliche - Angaben zur Fälligkeit des Kaufpreises und zu den Verzugsfolgen. Außerdem weichen der Verzicht auf weitere Sicherungsabreden oder die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sowie die sofortige Erklärung der Auflassung von dem zwischen Fremden Üblichen ab.

Zudem haben die Vertragsparteien den Vertragsinhalt auch nicht vereinbarungsgemäß vollzogen. In Ermangelung besonders vereinbarter Fälligkeitsregelungen war der Kaufpreis sofort zur Zahlung fällig (§ 271 Abs. 1 BGB). Tatsächlich hat der Kläger zu diesem Zeitpunkt jedoch nur einen Bruchteil der Kaufpreisforderung getilgt.

Hinweis

Bei nahen Angehörigen und insbesondere bei Ehegatten fehlt es regelmäßig an einem Interessengegensatz. Deshalb ist hier in steuerlicher Hinsicht zu prüfen, ob die Vertragsbeziehungen tatsächlich im Bereich der Einkunftserzielung und nicht im privaten Bereich (§ 12 EStG) wurzeln.

Link zur Entscheidung

FG Baden-Württemberg, Urteil vom 29.07.2010, 2 K 2073/09