Dr. iur. Nils Petersen, Prof. Klaus Lindberg †
Rz. 98
Der Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags bedarf keiner Form, sodass auch ein mündlicher Miet- oder Pachtvertrag zivilrechtlich wirksam ist. Es ist aber allein aus Beweisgründen für die tatsächliche Durchführung angezeigt, bei Vermietung zwischen nahen Angehörigen in jedem Fall einen schriftlichen Miet- oder Pachtvertrag abzuschließen.
Rz. 99
Bei Vermietung oder Verpachtung an minderjährige Kinder bedarf der Vertrag zu seiner Wirksamkeit der Mitwirkung durch einen Ergänzungspfleger gem. § 1809 BGB (Rz. 61ff.; die Ausführungen gelten hier vollen Umfangs).
Rz. 100
Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung eines solchen Vertrags ist, dass die Mietsache und die Höhe der Miete klar und eindeutig vereinbart sind und der Vertrag tatsächlich durchgeführt wird. Das gilt auch für nachträgliche Änderungen des Mietvertrags. Allerdings führt nicht jede Abweichung vom Üblichen zur Versagung der steuerlichen Anerkennung. Bei Dauerschuldverhältnissen kann für die Auslegung unklarer Vereinbarungen die tatsächliche Übung der Vertragsparteien herangezogen werden.
Rz. 101
Ein Mietvertrag ist daher nicht allein deshalb steuerlich nicht anzuerkennen, wenn
- keine schriftliche Vereinbarung über die Nebenkosten getroffen worden ist und z. B. der Umfang der auf die Wohnung entfallenden Nebenkosten unter Berücksichtigung der sonstigen Pflichten unbedeutend ist;
- die Mieterin nach Auflösung des Kontos des Vermieters die Miete wie mündlich vereinbart bar entrichtet;
- der Mietvertrag mit einem Angehörigen nach seinem Inhalt oder in seiner Durchführung Mängel aufweist, die auch bei einem mit einem Fremden abgeschlossenen Mietvertrag aufgetreten sind;
- bei unentgeltlicher Übertragung eines Grundstücks gegen Einräumung eines Wohnrechts später ein Mietvertrag geschlossen wird, sofern das Wohnrecht lediglich der Sicherung des Mietvertrags dient und nicht tatsächlich ausgeübt wird;
- eine zeitlich begrenzte, leihweise Überlassung an ein minderjähriges Kind zum Zweck der Weitervermietung erfolgt.
Rz. 102
Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen entspricht nicht den Kriterien des Fremdvergleichs, wenn es in zahlreichen Punkten von den zwischen fremden Dritten üblichen Vertragsinhalten abweicht. Ein Mietvertrag ist steuerlich nicht anzuerkennen, wenn
- die Mietzahlungen entgegen der Vereinbarung nicht regelmäßig, sondern in einem späteren Jahr in einem Betrag gezahlt werden oder Mietzahlungen gar nicht feststellbar sind;
- nicht feststeht, ob die Miete tatsächlich in das Vermögen des Vermieters gelangt, weil der Mieter wirtschaftlich nicht oder nur schwer in der Lage ist, die Miete aufzubringen, und darüber hinaus eine Hauptwohnung über 100 km von der Zweitwohnung unterhält;
- eine Einliegerwohnung zur Betreuung eines Kleinkinds an die Eltern vermietet wird, die am selben Ort eine weitere größere Wohnung haben;
- Wohnräume im Haus der Eltern bzw. Kinder an volljährige unterhaltsberechtigte Kinder bzw. pflegebedürftige Eltern vermietet werden, die keine abgeschlossene Wohnung bilden;
- dem Mietvertrag nicht entnommen werden kann, ob eine Warm- oder Kaltmiete vereinbart worden ist, da es bei dieser Frage nicht um die Nebenleistungen geht (Rz. 101), sondern um die Vereinbarung der Hauptleistung;
- derjenige, der einen Gebäudeteil für eigene Zwecke benötigt, einem anderen daran die wirtschaftliche Verfügungsmacht einräumt, um ihn anschließend wieder zurückzumieten;
- die Mietzahlungen bereits in den ersten Monaten des Mietverhältnisses unpünktlich erfolgen und dann ganz eingestellt werden;
- wenn ein Mietvertrag einige Jahre zuvor in Kraft treten soll, bzw. erst nach einigen Jahren geltend gemacht wird, eine frühere Kaufpreisminderung solle als Mietvorauszahlung dienen.
Rz. 103
Nicht anzuerkennen sind auch Mietverträge zwischen Ehegatten, wenn planmäßig in etwa gleich große und in etwa gleichwertige Wohnungen von jedem Ehegatten angeschafft bzw. in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, um sie sogleich wieder an den jeweils anderen Ehegatten zu vermieten, sog. wechselseitige Vermietung. Ebenfalls nicht anzuerkennen sind Mietverträge zwischen Ehegatten über Zimmer der gemeinsamen Ehewohnung oder Mietverträge über Wohnräume der Elternwohnung, die keine abgeschlossene Wohnung bilden, mit unterhaltsberechtigten, volljährigen Kindern bei bestehender Haushaltsgemeinschaft oder von Stpfl. mit den Eltern als Mieter, wenn die Wohnbereiche nicht deutlich voneinander abgegrenzt sind und der Mietvertrag vorsieht, dass die Küche zu 50 % von den Mietern mitbenutzt werden darf. Kein Mietverhältnis liegt bei Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken aufgrund einer Unterhaltsvereinbarung vor, wenn dadurch der Anspruch des Unterhaltsberechtigten auf Barunterhalt vermindert wird.
Rz. 104
Wird bei einer Grundstücksgesellschaft, die ein Dreifamilienhaus verwaltet, eine Wohnung an die Ehefrau eines Mitgesellschafters vermietet, die als Ehewohnung genutzt wird, sind für diese Wohnung für den nutzenden Gesell...