Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 4.1 Unbewegliches Vermögen (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG)

Rz. 112

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind solche aus der Vermietung unbeweglichen Vermögens (Abs. 1 S. 1 Nr. 1). Zum unbeweglichen Vermögen gehören unbebaute Grundstücke, Gebäude- und Gebäudeteile, also insbesondere unmöblierte Wohnungen und Zimmer. Zu den Gebäudeteilen gehören das Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG bzw. Teileigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen gem. § 1 Abs. 3 WEG sowie gemeinschaftliches Eigentum gem. § 1 Abs. 5 WEG (grundstücksgleiche Rechte, Rz. 115). Wird die Wohnungseinrichtung mit vermietet, handelt es sich um die Vermietung von Sachinbegriffen nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG. Zu den Gebäudeteilen gehört auch die Vermietung einer Gebäudewand zu Reklamezwecken.^[1]

Rz. 113

Zum unbeweglichen Vermögen gehören auch Schiffe, die in ein inländisches Schiffsregister eingetragen sind.^[2] Die Eintragungsvoraussetzungen ergeben sich aus der Schiffsregisterordnung, die einem Grundbuch vergleichbar ist.^[3] Dies sind regelmäßig die Fälle der sog. bare-boat-charter. Wird das Schiff ausgerüstet und mit Mannschaft vermietet, liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor. Die Vermietung von Schiffen, die nicht in ein Schiffsregister eingetragen sind, fällt unter § 22 Nr. 3 EStG, wie auch die Vermietung anderer beweglicher Sachen, z. B. die Vermietung eines Wohnmobils.^[4] Darüber hinaus hat der BFH die Vermietung von Segeljachten unter § 21 EStG subsumiert, obwohl private Jachten nicht in ein inländisches Schiffsregister eingetragen werden.^[5]

Rz. 114

Unbeweglichem Vermögen vergleichbar sind Flugzeuge, die in die Luftfahrzeugrolle nach § 2 Abs. 1 LuftVG^[6] eingetragen sind. Die Eintragung entspricht der Eintragung in das Schiffsregister, sodass wegen der nicht abschließenden Regelung des Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ("insbesondere") diese Auffassung vertretbar ist.^[7] Eine gewerbliche Tätigkeit liegt aber vor, wenn der Erwerb, die Vermietung und Veräußerung von in der Luftfahrzeugrolle eingetragenen Flugzeugen aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzeptes verklammert werden.^[8] Der BFH hat seine "Verklammerungsrechtsprechung" von beweglichen Wirtschaftsgütern^[9] auf unbewegliche Wirtschaftsgüter übertragen.^[10]

Rz. 115

Dem unbeweglichen Vermögen gleichgestellt sind Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (grundstücksgleiche Rechte). Hierzu gehören das Erbbaurecht, das Wohnungseigentum, das Mineralgewinnungsrecht und das Bergwerkseigentum. Der Begriff des Mineralgewinnungsrechts ist durch das BergBauG v. 13.8.1980^[11] durch die Begriffe Bergbauberechtigung bzw. Grundeigentümerrecht ersetzt worden. Zu den nach Landesrecht^[12] als Immobiliarrechte ausgestalteten Rechten gehören z. B. Apothekergerechtigkeit, Berg- und Fischereirechte, soweit sie nicht zu Einkünften aus Gewerbebetrieb führen.^[13] Der Vermietung oder Verpachtung unbeweglichen Vermögens steht die Einräumung eines dinglichen Nutzungsrechts gleich (z. B. Nießbrauch), sodass das Entgelt für die Nießbrauchsbestellung zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehört (Rz. 73).

Rz. 116

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Die Belastung eines Grundstücks mit einem Erbbaurecht ist keine Veräußerung des Grundstücks. Der Besteller überlässt das Grundstück lediglich zur Nutzung vergleichbar einem Miet- oder Pachtvertrag.^[14] Laufender Erbbauzins gehört daher beim Besteller als Entgelt für die Überlassung des Grundstücks im Vz des Zuflusses zu den Einnahmen nach § 21 EStG, beim Erbbauberechtigten zu den Werbungskosten, wenn er das Grundstück durch Vermietung nutzt.^[15] Das gilt auch, wenn die Zahlung in größeren Beträgen oder in einer Summe erfolgt. Es kann für die Beurteilung der Zahlung keine Rolle spielen, ob sie wiederkehrend oder einmalig gezahlt wird, sodass auch die einmalige Zahlung eine Zahlung für die Nutzungsüberlassung ist. Der gegenteiligen Auffassung der Verwaltung, die in der Einmalzahlung Anschaffungskosten des Erbbaurechts sieht, ist daher nicht zu folgen.^[16] Durch das EURLUmsG v. 19.12.2004^[17] ist aber § 11 Abs. 2 EStG insoweit geändert worden, dass Vorauszahlungen von mehr als 5 Jahren nicht mehr im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden dürfen, sondern auf die Laufzeit der Vorauszahlung verteilt werden müssen. Für die Einnahmen ist § 11 Abs. 1 EStG insoweit geändert worden, dass ein Wahlrecht besteht, die Einnahmen sofort oder verteilt auf den Vorauszahlungszeitraum anzusetzen, soweit der gesamte Betrag vorausgezahlt worden ist.

Rz. 117

Erwirbt ein Stpfl. ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück, das vom Erbbauberechtigten mit einem Gebäude bebaut worden ist, kann er auf das Gebäude keine AfA geltend machen, da nicht er das Gebäude zur Nutzung überlassen hat, weil der Erbbauberechtigte Eigentümer des Gebäudes ist (§ 12 ErbbauRG).^[18]

Rz. 118

Die Übernahme von Erschließungskosten und Straßenanliegerbeiträgen führt beim Erbbauverpflichteten...