Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5.3.3 Finanzierungskosten

Rz. 191

Nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG (§ 9 EStG Rz. 84ff.) sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, wenn sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist dann gegeben, wenn ein objektiver Zusammenhang dieser Aufwendungen mit der Überlassung eines Vermietungsobjekts zur Nutzung besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung dieser Nutzungsüberlassung gemacht werden, wenn die Schuldzinsen für eine Verbindlichkeit geleistet werden, die durch die Einkunftserzielung, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, veranlasst ist. Dies ist der Fall, wenn das Darlehen tatsächlich zur Erzielung von Einkünften verwendet wird.^[1] Ein rechtlicher Zusammenhang, z. B. aufgrund einer Belastung eines Grundstücks mit einer Grundschuld, reicht hierzu ebenso wenig aus wie die bloße gedankliche Zuweisung des Stpfl.^[2] Die Aufwendungen müssen vielmehr – objektbezogen – einem bestimmten Wirtschaftsgut zugeordnet werden können. Das ist der Fall, wenn mit dem den Schuldzinsen zugrunde liegenden Darlehen die Herstellungs- oder Anschaffungskosten eines bestimmten Gebäudes oder Gebäudeteils, das der Erzielung von Mieteinnahmen i. S. d. § 21 EStG dient, finanziert werden, d. h. der wirtschaftliche Zusammenhang muss nicht einheitlich auf die gesamte Tätigkeit des Stpfl., sondern bezogen auf die jeweils vermietete Wohnung vorliegen.^[3] Danach sind auch Zinsen zur Finanzierung von Verwaltungsaufwand Werbungskosten, ebenso Zinsen für einen Zwischenkredit, der in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Finanzierung des Erwerbs oder der Herstellung eines Gebäudes steht. Dies gilt auch dann, wenn der Zwischenkredit zunächst (teilweise) auf einen Bausparvertrag eingezahlt wird, der der Finanzierung des Gebäudes dienen soll.^[4]

Rz. 191a

Nach überwiegender Auffassung sind Aufwendungen für Zinsswaps Werbungskosten, wenn sie in einem Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen.^[5] Gleichwohl ist fraglich, ob Ausgleichszahlungen aus der Auflösung einer Zinsswap-Vereinbarung als Werbungskosten abzugsfähig sind, wenn diese zwar im Zusammenhang mit der Finanzierung von Anschaffungskosten einer Immobilie abgeschlossen wurden, aber eine Kündigung der Vereinbarung ohne gleichzeitige Beendigung des zugrunde liegenden Immobiliendarlehens erfolgte.^[6]

Dagegen sind Mehraufwendungen aufgrund einer Währungsumrechnung bei Auslaufen eines sog. Zins-Währungs-Swaps nicht abziehbar, selbst wenn sie mit dem Finanzierungsdarlehen und damit mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in engem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Der Mehraufwand ist nicht Teil der Nutzungsüberlassung, sondern der privaten und nicht steuerbaren Vermögenssphäre zuzurechnen.^[7]

Rz. 192

Zu den als Werbungskosten abziehbaren Finanzierungskosten gehören sämtliche Aufwendungen, die der Geldbeschaffung dienen. Hierzu gehören insbesondere Vermittlungskosten, Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren sowie Bereitstellungszinsen der Kreditinstitute, Schätzkosten der zu beleihenden Immobilie, Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung der Grundpfandrechte sowie Bereitstellungszinsen.

Rz. 193

Zu den Werbungskosten gehören das Damnum, Disagio oder eine Zinsbegrenzungsprämie. Das Damnum dient der Feineinstellung des Zinses und kann daher im Zeitpunkt der Zahlung (§ 11 Abs. 2 EStG) in voller Höhe abgezogen werden, soweit § 42 AO dem nicht entgegensteht.^[8] § 42 AO greift nicht ein, soweit unter Berücksichtigung der jährlichen Zinsbelastung die marktüblichen Beträge nicht überschritten werden. Die Verwaltung geht aus Vereinfachungsgründen von der Marktüblichkeit aus, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren ein Damnum i. H. v. bis zu 5 % vereinbart worden ist. Weiter ist erforderlich, dass das Damnum nicht mehr als drei Monate vor der Auszahlung der Darlehensvaluta oder einer ins Gewicht fallenden Teilauszahlung des Darlehens (mindestens 30 % der Darlehensvaluta inklusive Damnum) geleistet worden ist.^[9]

Rz. 194

Erwirbt der Stpfl. ein Grundstück gegen wiederkehrende Bezüge (Leibrente, dauernde Last), ist der in den wiederkehrenden Zahlungen enthaltene Zinsanteil als Werbungskosten abziehbar. Der Zinsanteil errechnet sich aus der Ertragsanteilstabelle des § 22 Nr. 1 S. 3 Buchst. a) EStG (§ 22 EStG Rz. 110f., 113).^[10]

Rz. 195

Finanziert der Stpfl. die Herstellung von Eigentumswohnungen, von denen eine oder mehrere der Erzielung von Einkünften aus § 21 EStG, die andere der (nicht steuerbaren) Selbstnutzung dienen, kann er die Zinsen nur insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus § 21 EStG abziehen, als er das Darlehen tatsächlich zur Herstellung der, der Einkünfteerzielung dienenden Wohnung zuordnet.^[11] Nimmt der Stpfl. ein Darlehen auf, um Grundschulden, die er als Sicherheit für fremde Schulden bestellt hat, abzulösen, sind die für dieses Darlehen aufgewendeten Zinsen und Kreditkosten nicht bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab...