Gebäude im Abschluss nach HGB, IFRS und EStG/KStG / 3.5 Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile von untergeordneter Bedeutung

3.5.1 Grundsätzliches zur Vereinfachungsregelung

Rz. 107

Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert im Verhältnis zum Wert des ganzen Grundstücks von untergeordneter Bedeutung ist. Das ist in der Regel der Fall, wenn der Wert des eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteils weder mehr als 1/5 des Werts des ganzen Grundstücks, noch mehr als 20.500 EUR beträgt.^[1] Dabei ist auf den Wert des Gebäudeteiles zuzüglich des dazugehörenden Grund und Bodens abzustellen.^[2]

Rz. 108

Bei der Prüfung, ob der Wert eines Grundstücksanteils mehr als 1/5 des Werts des Grundstücks beträgt, ist in der Regel das Verhältnis der Nutzflächen zueinander zugrunde zu legen. Ein Grundstücksteil ist mehr als 20.500 EUR wert, wenn der Teil des gemeinen Werts des ganzen Grundstücks, der nach dem Verhältnis der Nutzflächen zueinander auf den Grundstücksteil entfällt, 20.500 EUR übersteigt. Führt der Ansatz der Nutzflächen zu einem unangemessenen Wertverhältnis der beiden Grundstücksteile, ist bei ihrer Wertermittlung anstelle der Nutzflächen der Rauminhalt oder ein anderer im Einzelfall zu einem angemessenen Ergebnis führender Maßstab zugrunde zu legen. Sind Zubehörräume (Nebenräume) vorhanden, kann der Steuerpflichtige die Aufteilung auch nach dem Verhältnis der Haupträume vornehmen.^[3]

Wichtig

Selbst wenn Gebäudeteile im Zeitpunkt der Anschaffung unter die Regelung des § 8 EStDV fallen, kann es aufgrund von erheblichen Wertsteigerungen in den letzten Jahren (z. B. beim Bodenrichtwert) dazu kommen, dass der Gebäudeteil (inkl. Anteil am Grund und Boden) die Grenzen von 1/5 des gemeinen Wertes und 20.500 EUR übersteigt.

Deshalb empfiehlt es sich die Grenzen des § 8 EStDV jährlich zu prüfen.

Besonders problematisch ist das Nichterkennen des Überschreitens der Wertgrenzen, wenn der Gebäudeteil bereits veräußert wurde. Kommt es im Nachhinein zu einer Betriebsprüfung durch das Finanzamt und erfolgt in dieser eine Nachaktivierung des Gebäudteils, aufgrund des Überschreitens der Grenzen des § 8 EStDV, als Betriebsvermögen, kann es nachträglich und durch die zwischenzeitliche Veräußerung zu einem gewinnerhöhenden Veräußerungsgewinn und damit erheblichen Steuernachzahlungen zzgl. Nachzahlungszinsen kommen.

[1] R 4.2 Abs. 8 Sätze 1, 2 EStR.

[2] § 8 EStDV; R 4.2 Abs. 8 Sätze 1, 2 EStR.

[3] R 13 Abs. 8 Sätze 3–6 EStR; BFH, Urteil v. 21.2.1990, X R 174/87, BStBl 1990 II S. 578; BFH, Urteil v. 5.9.1990, X R 3/89, BStBl 1991 II S. 389.

3.5.2 Folgen der Behandlung als Betriebsvermögen

Rz. 109

Die Behandlung eines betrieblich genutzten Grundstücksteils als Betriebsvermögen hat zur Folge, dass bei einer Veräußerung des Grundstücks oder bei einer Nutzungsänderung des Arbeitszimmers zu privaten Zwecken ein Veräußerungs- oder Entnahmegewinn entstehen kann. Dies gilt auch – trotz Nichtüberschreitens der Wertgrenzen des § 8 EStDV – bei den als Betriebsvermögen behandelten Grundstücksteilen.

Ein eigenbetrieblichen Zwecken, der Fremdvermietung und eigenen Wohnzwecken des Kaufmanns dienendes Gebäude kann im Allgemeinen nur dann in vollem Umfang als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn der eigenen Wohnzwecken dienende Teil nicht überwiegt. Ändert jedoch der Kaufmann die Nutzung des Gebäudes für die Dauer in der Weise, dass die bisher nicht überwiegende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken überwiegt, so entnimmt er damit in der Regel den eigenen Wohnzwecken dienenden Teil des Gebäudes oder, wenn der betrieblich genutzte Teil von untergeordneter Bedeutung ist, das ganze Gebäude ins Privatvermögen.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 12.11.1964, IV 99/63, BStBl 1965 III S. 46.

3.5.3 Behandlung der Grundstücksaufwendungen

Rz. 110

Aufwendungen für Grundstücke oder Grundstücksteile, die zum Betriebsvermögen gehören, sind vorbehaltlich des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG stets Betriebsausgaben; dies gilt auch im Falle einer teilentgeltlichen Überlassung aus außerbetrieblichen Gründen. Aufwendungen für einen Grundstücksteil (einschließlich Absetzungen für Abnutzung), der eigenbetrieblich genutzt wird, sind vorbehaltlich des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG auch dann Betriebsausgaben, wenn der Grundstücksteil wegen seiner untergeordneten Bedeutung gemäß R 4.2 Abs. 8 EStR nicht als Betriebsvermögen behandelt wird.^[1]

[1] R 4.7 Abs. 2 Sätze 3, 4 EStR.