Gebäude im Abschluss nach HGB, IFRS und EStG/KStG / 9.3 Nicht betrieblich genutzte Gebäude und Gebäudeteile im Betriebsvermögen (investment properties) nach IFRS

9.3.1 Regelungsinhalt, Definition

Rz. 419

Bei investment properties (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) handelt es sich um Immobilien, die von ihren Eigentümern oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses gehalten werden, um Miet- oder Pachterträge und/oder eine Wertsteigerung des eingesetzten Kapitals zu erzielen (IAS 40.7).

Rz. 420

Die Immobilien dienen folglich allein der Finanzanlage und tragen weder unmittelbar noch mittelbar dazu bei, dass das betrachtete Unternehmen seine Produktions-, Leasing- oder Absatzziele erreicht. Sie werden nicht in den betrieblichen Leistungserstellungsprozess eingebunden und sind für den Aufbau und den Erhalt der dauerhaften Erfolgspotenziale des Unternehmens unbedeutend. Diese Gebäude und Gebäudeteile sind als "betriebsneutral" einzuordnen (IAS 40.5).^[1]

Rz. 421

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Sinne von IAS 40 gelten neben Grundstücken (Grund und Boden) auch Gebäude bzw. Gebäudeteile, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zweck langfristiger Wertsteigerung, jedoch nicht zur Eigennutzung bzw. zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden (IAS 40.7).

[1] Vgl. Zülch, in Baetge, Die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40, 2003, S. 16 m. w. N.; Vater, BuW 2002, S. 535; Lüdenbach/Hoffmann/Freiberg, Haufe IFRS-Kommentar, 22. Aufl. 2024, § 16 Rz. 1 ff.; Kümpel, bilanz & buchhaltung 2004, S. 17.

9.3.2 Als Finanzinvestitionen gehaltene Anlageimmobilien

Rz. 422

Beispiele für als Finanzinvestitionen gehaltene "Anlageimmobilien" bzw. "Renditeliegenschaften", wobei inzwischen auch jeweils die Herstellungs- und Bauphase einbezogen werden kann:

• Grundstücke und Gebäude, die langfristig für Wertzuwächse statt für einen kurzfristigen Verkauf gehalten werden (IAS 40.8a);
• Grundstücke und Gebäude, die für eine gegenwärtig unbestimmte künftige Nutzung gehalten werden (IAS 40.8b);
• Gebäude oder Nutzungsrechte, die von Unternehmen im Rahmen eines Leasingverhältnisses (Nutzungsrechts) gehalten und aufgrund eines operate-Leasingvertrags weitervermietet werden (IAS 40.8c);
• leer stehende Gebäude, die vom Leasingnehmer zum Zwecke der Vermietung im Rahmen von operate-Leasingverhältnissen gehalten werden (IAS 40.8d).^[1]

Rz. 423

vorläufig frei

[1] Vgl. Lüdenbach/Hoffmann/Freiberg, Haufe IFRS Kommentar, 22. Aufl. 2024, § 16 Rz. 7 ff.

9.3.3 Nicht unter IAS 40 fallende Immobilien

Rz. 424

Nicht unter den Regelungsinhalt von IAS 40 fallen folgende Immobilien:

• die mit der Absicht erworben oder errichtet wurden, um sie im normalen Geschäftsverlauf in naher Zukunft zu veräußern – geregelt im Vorratsvermögen in IAS 2;
• Bauten, die Gegenstand von Fertigungsaufträgen gem. IFRS 15 sind;
• Eigenbetrieblich genutzte Immobilien, insbesondere
• betriebliche Ersatzgrundstücke;
• vom Eigentümer selbst genutzte oder an beschäftigte oder ausgeschiedene Arbeitnehmer sowie an Pensionäre vermietete Immobilien;
• Immobilien beim Leasinggeber, die im Rahmen von finance-Leasingverhältnissen vermietet werden;
• Immobilien, die zur Veräußerung nach IFRS 5 bestimmt sind.^[1]

[1] Vgl. Lüdenbach/Hoffmann/Freiberg, Haufe IFRS-Kommentar, 22. Aufl. 2024, § 16 Rz. 8.

9.3.4 Klassifizierung bei gemischter Nutzung

Rz. 425

Eine eindeutige Abgrenzung zwischen investment properties und betrieblich eigengenutzten Immobilien wird durch eine gemischte Nutzung erschwert. Zur Klassifizierung eines Gebäudes oder Gebäudeteils als investment property oder "normales Grundstück" andererseits sind folgende Regeln zu beachten:

• Bei gemischter Nutzung eines Grundstücks ist zu untersuchen, ob der fremd vermietete Teil unabhängig von dem betrieblich genutzten Teil verkauft werden könnte. In diesem Fall sind die beiden Teile separat, nämlich zum einen als "normales" Anlagevermögen, zum anderen als investment property zu würdigen und auszuweisen (IAS 40.10).
• Ist die getrennte Verfügbarkeit nicht gegeben, ist das Grundstück nur dann investment property, wenn der selbst genutzte Teil unbedeutend ist (IAS 40.10).^[1]

Rz. 426

IAS 40 lässt eine exakte Quantifizierung offen, sodass sich weitere bilanzpolitische Spielräume öffnen. In Grenzfällen soll das bilanzierende Unternehmen eigenständig Kriterien für den Ansatz von Anlageimmobilien festlegen und im Anhang angeben (IAS 40.14). Damit werden die bilanzpolitischen Spielräume zusätzlich erhöht.^[2]

Rz. 427

Immobilien, die an konsolidierte verbundene Unternehmen vermietet werden, sind im Einzelabschluss bei Erfüllung der Ansatzkriterien als Finanzinvestitionen anzusetzen. Im Konzernabschluss ist jedoch eine Umklassifizierung in eigengenutzte Immobilien vorzunehmen (IAS 40.15).^[3]

[1] Vgl. Lüdenbach/Hoffmann/Freiberg, Haufe IFRS Kommentar, 22. Aufl. 2024, § 16 Rz. 17 ff. mit weiteren Informationen.

[2] Vgl. Lüdenbach/Hoffmann/Freiberg, Haufe IFRS Kommentar, 22. Aufl. 2024, § 16 Rz. 19.

[3] Vgl. Lüdenbach/Hoffmann/Freiberg, Haufe IFRS Kommentar, 22. Aufl. 2024, § 16 Rz. 16.

9.3.5 Zugangsbewertung

Rz. 428

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden im Zugangszeitpunkt mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet (IAS 40.20). Gehen die Immobilien mit einem einheitlichen Anschaffungspreis zu, bedarf es einer Aufteilung der Anscha...