Gebäude: Steuerliche Behandlung der Abbruchkosten / 2 Abbruch nach entgeltlichem Erwerb

2.1 Gebäude ist objektiv wirtschaftlich verbraucht

Wird ein Grundstück mit einem zum Abbruch bestimmten, wirtschaftlich verbrauchten Gebäude erworben, entfällt der gesamte Kaufpreis auf den Grund und Boden. Das Gebäude ist wirtschaftlich verbraucht, wenn für den Erwerber und den Veräußerer – ungeachtet einer fortbestehenden technischen Verwendbarkeit – die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Verwendung durch Nutzung oder anderweitige Veräußerung endgültig entfallen ist.^[1]

Wird in der Folge ein Neubau errichtet, gehören die Abbruchkosten zu dessen Herstellungskosten.

[1] BFH, Urteil v. 15.2.1989, X R 97/87, BStBl 1989 II S. 604 m. w. N.; BFH, Urteil v. 17.9.2008, IX R 64/07, BStBl 2009 II S. 299.

2.2 Gebäude ist wirtschaftlich nicht verbraucht

2.2.1 Erwerb ohne Abbruchabsicht

Hat der Steuerpflichtige das Gebäude in der Absicht erworben, es zur Einkünfteerzielung zu nutzen, kann bei einem späteren Abbruch der Gebäuderestwert im Wege einer AfaA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden; die Abbruchkosten stellen in diesem Fall ebenfalls Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar.^[1] Allerdings scheidet der Abzug von AfaA und Abbruchkosten als Werbungskosten aus, wenn sie ausschließlich oder ganz überwiegend durch eine nachfolgende Veräußerung des Grundstücks oder die geplante Selbstnutzung des nach dem Abriss errichteten Neubaus veranlasst sind.^[2]

AfaA und Abbruchkosten sind auch dann nicht als sofort abziehbare Aufwendungen zu berücksichtigen, wenn das später abgerissene Gebäude zuvor nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt wurde. Wird ein neues Gebäude errichtet, stehen die Abrisskosten und die AfaA ausschließlich im Zusammenhang mit dem Neubau und bilden Herstellungskosten des neuen Gebäudes.^[3]

[1] BFH, Beschluss v. 12.6.1978, GrS 1/77, BStBl 1978 II S. 620.

[2] BFH, Beschluss v. 9.3.2009, IX B 120/08, BFH/NV 2009 S. 964, m. w. N.

[3] BFH, Urteil v. 16.4.2002, IX R 50/00, BFH/NV 2002 S. 1380, BStBl 2002 II S. 805.

2.2.2 Erwerb mit Abbruchabsicht

Beim entgeltlichen Erwerb eines objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes in Abbruchabsicht ist es ausgeschlossen, den Gebäuderestwert abzuschreiben und die Abbruchkosten als Werbungskosten abzuziehen. Der im Zeitpunkt des Abbruchs noch nicht im Wege der Abschreibungen abgesetzte Teil der Gebäudeanschaffungskosten und die Abbruchkosten sowie evtl. angefallene Räumungsabfindungen an Mieter zählen bei der Neuerrichtung eines Gebäudes zu dessen Herstellungskosten, ansonsten zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens.^[1]

Wenn der Neubau selbst genutzt werden soll, sind der Gebäuderestwert und die Abbruchkosten steuerlich nicht abziehbar.^[2]

Ein Steuerpflichtiger, der ein noch nicht verbrauchtes Altgebäude in Abbruchabsicht erworben hat, um auf dem Grundstück ein neues Gebäude zu errichten, hat die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten beim Grund und Boden als nachträgliche Anschaffungskosten zu erfassen, falls er sich nach dem Abbruch entschließt, nun doch kein neues Gebäude herzustellen.^[3]

Bei der Frage einer steuerschädlichen Abbruchabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs ist beim Kauf eines Grundstücks auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrags abzustellen, nicht auf den Tag des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten.^[4]

Wichtig

Indizien für einen Erwerb in Abbruchabsicht

Ob ein Erwerb in Abbruchabsicht vorliegt oder nicht, kann sich bereits aus dem Kaufvertrag ergeben, wenn die Beteiligten darin vereinbaren, dass der Kauf zum Abbruch geschehe oder dass eine Verpflichtung zum Abbruch bestehe.

Für einen Erwerb in Abbruchabsicht spricht vor allem, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb abbricht. Beginnt der Erwerber eines objektiv technisch und wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung mit dessen Abbruch, so spricht der Beweis des ersten Anscheins für einen Erwerb in Abbruchabsicht. Für den Beginn der 3-Jahresfrist ist i. d. R. der Abschluss des obligatorischen Rechtsgeschäfts, d. h. der Abschluss des notariellen Kaufvertrags, maßgebend. Um den Beweis des ersten Anscheins zu entkräften, muss der Steuerpflichtige den Gegenbeweis führen, z. B. dass es zu dem Abbruch erst aufgrund eines ungewöhnlichen, nicht typischen Geschehensablaufs gekommen ist. Nicht erforderlich ist der Vollbeweis des Gegenteils.^[5]

Um den Anscheinsbeweis zum Erwerb eines Gebäudes mit Abbruchabsicht zu entkräften, müssen bestimmte Anforderungen erfüllt sein.^[6]

In Ausnahmefällen kann aufgrund besonderer Umstände aber auch bei einem längeren Zeitraum der Anschein für einen Erwerb in Abbruchabsicht sprechen^[7], z. B. bei großen Arrondierungskäufen (= Käufen zur Neuordnung von Bebauungsplänen). Allerdings hat das Finanzamt dann hierfür die Nachweislast.^[8]

Eine Abbruchabsicht beim Erwerb eines Gebäudes ist auch dann zu bejahen, wenn der Erwerber den schlechten baulichen Zustand des Gebäudes kannte und für den Fall der Undurchführbarkeit des geplanten Umbaus den Abbruch des Gebäudes billigend in Kauf genommen hat.^[9] Eine bedingte Abb...