Gebäude / Umsatzsteuer

1 Anschaffung bzw. Herstellung und Zuordnung zum ­Unternehmen

Hinsichtlich der Vorsteuerabzugsberechtigung des Erwerbers bei Anschaffung bzw. Herstellung von Immobilien ist zu beachten, dass ein leistungsempfangender Unternehmer den Vorsteuerabzug grundsätzlich dann geltend machen kann, wenn die Umsatzsteuer vom leistenden Unternehmer gesetzlich geschuldet wird, der Erwerber die Leistung von einem anderen Unternehmer für sein Unternehmen bezieht und ihm eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt.^[1]

Entscheidend für das Recht zum Vorsteuerabzug ist die Zuordnungsentscheidung für ein bezogenes Wirtschaftsgut oder eine Dienstleistung zum Unternehmen bei Leistungsbezug. Die Zuordnung zum unternehmerischen oder nichtunternehmerischen Bereich eines Unternehmens hat im Übrigen unabhängig von der einkommensteuerrechtlichen oder bilanzrechtlichen Einordnung zu erfolgen. Grundsätzlich ist daher zu unterscheiden, ob ein Gebäude für den unternehmerischen oder nichtunternehmerischen Bereich des Unternehmens bezogen wird.^[2]

Ausschließlich unternehmerisch genutzte Gebäude zählen zum Unternehmensvermögen (Zuordnungsgebot).

Ausschließlich nichtunternehmerisch genutzte Gebäude können kein Unternehmensvermögen sein, d. h. nicht dem unternehmerischen Bereich zugeordnet werden (Zuordnungsverbot). Soweit ein Gebäude ausschließlich nichtunternehmerisch – insbesondere zu Wohnzwecken – genutzt wird, kann daraus weder ein Vorsteuerabzug abgeleitet werden, noch Umsatzsteuer resultieren. Eine Zuordnung zum Unternehmen ist grundsätzlich nicht möglich.

Bei Gebäuden, die sowohl unternehmerisch als auch für nichtunternehmerische i. S. v. nicht-wirtschaftlichen Tätigkeiten verwendet werden, folgt ein Aufteilungsgebot nach dem Umfang der jeweiligen Nutzung.

Bei Gebäuden, die sowohl unternehmerisch als auch nichtunternehmerisch i. S. v. unternehmensfremd/privat verwendet werden, hat der Erwerber ein Zuordnungswahlrecht:

Eine Zuordnung zum Unternehmen (unternehmerischer Bereich) durch den Erwerber ist somit möglich, wenn die unternehmerische Nutzung mindestens 10 % beträgt.^[3] Der Erwerber kann das Gebäude aber auch insgesamt seinem nichtunternehmerischen Bereich zuordnen.

Es ist auch möglich, dass der Erwerber den unternehmensfremd/privat genutzten Teil von vornherein seinem nichtunternehmerischen Bereich und nur den unternehmerischen Teil seinem Unternehmen zuordnet.

Das Gebäude und der dazugehörige Grund sind für Zwecke der Umsatzsteuer – für die Zuordnung zum Unternehmen – nicht getrennt voneinander zu behandeln. Die Nutzung des Grund und Bodens folgt i. d. R. der Nutzung des Gebäudes.^[4]

Die Zuordnungsentscheidung muss bereits bei Leistungsbezug getroffen werden und als "innere Tatsache" zeitnah dokumentiert werden. Bei der Anschaffung oder Herstellung von sog. teilunternehmerisch genutzten Gebäuden ist die Zuordnung bei Leistungsbezug grundsätzlich in der erstmöglichen Voranmeldung zu dokumentieren und hat bis spätestens 31.7. (bis VZ 2018: 31.5.)^[5] des Folgejahres ) zu erfolgen.^[6]

Nach jüngster Rechtsprechung ist im Übrigen für die Dokumentation der Zuordnung keine fristgebundene Mitteilung an die Finanzbehörde erforderlich. Sofern innerhalb der Dokumentationsfrist nach außen hin objektiv erkennbare Anhaltspunkte für eine Zuordnung vorliegen, können diese der Finanzbehörde auch noch nach Ablauf der Frist mitgeteilt werden.^[7]

Besonders zu beachten sind Herstellungsvorgänge, die sich über mehr als ein Kalenderjahr erstrecken; hier hat der Unternehmer sein Zuordnungswahlrecht für das Gebäude ab Beginn des Herstellungsprozesses, jedoch spätestens bis spätestens 31.7. (bis VZ 2018: 31.5.) des Folgejahres zu treffen.^[8]

Teilunternehmerisch genutzte Gebäude, d. h. Gebäude, die sowohl unternehmerisch als auch nichtunternehmerisch genutzt werden, können für die Zuordnung auch aufgeteilt werden. Hierbei ist als Zuordnungsschlüssel der Aufteilungsschlüssel nach § 15 Abs. 4 UStG analog anzuwenden. I. d. R. ist vom Verhältnis der unterschiedlich genutzten Flächen auszugehen.

;

§ 15 Abs. 1b UStG schließt für teilunternehmerisch genutzte Gebäude den Vorsteuerabzug aus, soweit die Vorsteuern nicht auf die Verwendung für Zwecke des Unternehmens entfallen. Eine spätere Änderung des Verwendungsverhältnisses für Zwecke des Unternehmens zu den außerhalb des Unternehmens liegenden (privaten) Zwecken wird durch eine Vorsteuerkorrektur nach § 15 Abs. 6a UStG berücksichtigt.

[1] § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG.

[2] Nichtunternehmerisch i. S. einer nicht-wirtschaftlichen Tätigkeit (z. B. unentgeltliche Tätigkeiten eines Vereins aus ideellen Zwecken, hoheitliche Tätigkeiten durch juristische Personen des öffentlichen Rechts) oder einer unternehmensfremden/privaten Tätigkeit (z. B. Verwendung für den privaten Bedarf des Unternehmers als natürliche Person).

[3] § 15 Abs. 1 Satz 2 UStG.

[4] Abschn. 15.2c Abs. 11 UStAE; ebenso EuGH, Urteil v. 8.6.2000, C-400/98.

[5] Hinweis: coronabedingte Ausnahme der Fristverlängerung der Zuordnungsentscheidung bis 31.10. des Folgejahres beachten.

[6] Abschn. 15.2c Abs. 14 ff. UStAE. Aber: EuGH, Urteil v. 14.10.20...