Gebäudeabbruch nach Erwerb in Umbauabsicht

Kommentar

Wird ein Mietwohngebäude abgebrochen, können die Abbruchkosten und der Gebäuderestwert – durch Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) – als Werbungskosten abziehbar sein ( § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG i.V.m. § 7 Abs. 4 Satz3 EStG , § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG ). Allerdings muß nach ständiger Rechtsprechung das Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben worden sein. Bei einem Erwerb in Abbruchabsicht sind dagegen der Restwert des Gebäudes und die Abbruchkosten den Herstellungskosten des neuen Gebäudes zuzurechnen, die nur als Abschreibungen abgezogen werden können.

Wird ein Gebäude in der Absicht erworben, es teilweise abzubrechen und anschließend grundlegend umzubauen , sind der anteilige Restwert des abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten ebenfalls keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern Teil der Herstellungskosten des neu gestalteten (umgebauten) Gebäudes.

Wird ein Gebäude in der Absicht erworben, einen erweiternden Umbau durchzuführen, bei dem die tragende Bausubstanz erhalten bleiben soll, und erweist sich die Bausubstanz erst nach Beginn der Umbauarbeiten als so schlecht, daß das Bauvorhaben nur durch Totalabriß und anschließendem Neubau verwirklicht werden kann, gehören die Abbruchkosten und der Restwert des abgerissenen Gebäudes nur so insoweit zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes, als sie auf Gebäudeteile entfallen, die bei Durchführung des im Erwerbszeitpunkt geplanten Umbaus ohnehin hätten entfernt werden sollen. Der – ggf. im Wege der Schätzung zu ermittelnde – übrige Teil der Abbruchkosten und des Gebäuderestwerts ist als Werbungskosten sofort abziehbar ( Anbau/Ausbau/Umbau ).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 15.10.1996, IX R 2/93

Hinweise:

1. Für die beim Abbruch eines Gebäudes entstehenden Aufwendungen ist einkommensteuerrechtlich von folgendem Grundsatz auszugehen: Sind die Abbruchkosten sofort abziehbare Betriebsausgaben oder Werbungskosten, kann auch der Restwert des Gebäudes durch AfaA auf einmal abgeschrieben werden. Die Wertung der Abbruchkosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten hängt zunächst entscheidend davon ab, ob das abgebrochene Gebäude in oder ohne Abbruchabsicht erworben worden war. Bei Erwerb in Abbruchabsicht werden die Abbruchkosten und der Restwert den Herstellungskosten des Neubaus hinzugerechnet.

2. Entsprechendes gilt für Umbauten . Bestand beim Gebäudeerwerb keine Umbauabsicht, können also die abgebrochenen Gebäudeteile durch AfaA abgeschrieben werden, sofern diese Teile einen abgrenzbaren Niederschlag in den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gefunden haben und ihr Wert nicht von ganz untergeordneter Bedeutung ist (BFH, Urteil v. 10. 5. 1994, IX R 26/89, BStBl 1994 II S. 902).

Sollte das abgebrochene Gebäude eigentlich nur umgebaut werden, kommt es auf den Umfang des geplanten Umbaus an. War ein grundlegender Umbau geplant, der wirtschaftlich einem Neubau entspricht, sind die Abbruchkosten und der Gebäuderestwert ebenfalls den Neubaukosten zuzurechnen (BFH, Urteil v. 4. 12. 1984, IX R 5/79, BStBl 1985 II S. 208). Ebenso liegt der Fall, wenn der Erwerber von vornherein mit einem etwaigen späteren Abbruch gerechnet und diesen in Kauf genommen hat (BFH, Urteil v. 18. 3. 1965, IV 61/72 U, BStBl 1965 III S.320).

Der jetzt entschiedene Fall lag jedoch anders . Denn der von den Steuerpflichtigen geplante Umbau war nicht darauf gerichtet, das Gebäude unter nahezu völliger Aufgabe der vorhandenen Bausubstanz umzugestalten, so daß diese Veränderungen einem Totalabriß gleichzusetzen gewesen wäre. Nach den Bauplänen sollte vielmehr das erworbene Gebäude durch Anbau nach drei Seiten erheblich erweitert werden. Die tragende Bausubstanz des erworbenen Gebäudes (Fundamente und tragende Außenwände) sowie die Raumaufteilung sollten als Kern des geplanten erweiterten Gebäudes im wesentlichen erhalten bleiben. Die Steuerpflichtigen hatten beim Erwerb auch nicht die schlechte Bausubstanz des Gebäudes gekannt und mit einem möglichen Abbruch gerechnet; der schlechte Zustand des Hauses stellte sich erst heraus, nachdem mit den Umbauarbeiten begonnen worden war.

3. Die hier nach Auffassung des BFH gebotene Aufteilung der Abbruchkosten und des Gebäuderestwerts in Herstellungskosten des Neubaus und sofort abziehbare Werbungskosten im Wege der Schätzung dürfte praktisch nicht einfach sein. Im Zweifel wird man nicht ohne Gutachten des beteiligten Architekten oder eines Bausachverständigen auskommen.