Geschäftsraummiete / 5 Häufiger Streitpunkt: Die Nebenkosten

Alle Kosten, die neben der Grundmiete zu zahlen sind, zählen zu den Nebenkosten. Gesetzlich gibt es keine Definition der Nebenkosten.

Praxis-Tipp

Nebenkosten klar und eindeutig vereinbaren

Bezüglich der Nebenkosten sollten klare und eindeutige Vereinbarungen getroffen werden. Zweifel in diesem Bereich gehen immer zu Lasten des Vermieters.

5.1 Monatliche Nebenkostenzahlungen sind Vorauszahlungen

Zwar gilt die Betriebskostenverordnung nur für öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Bei der Geschäftsraummiete können diese allerdings als Orientierung für die in Betracht kommenden Nebenkosten und deren Verteilung auf Mieter und Vermieter herangezogen werden.

Die monatlichen Zahlungen, die üblicherweise mit dem Mietzins überwiesen werden, sind nur Vorauszahlungen. D. h. aber nicht, dass der Mieter deren Zahlung verweigern kann. Denn die Nichtzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen berechtigt den Vermieter zur Kündigung der Geschäftsraummiete.

Dabei kann die Abrechnungsperiode zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Dabei sollte genau darauf geachtet werden, dass die Abrechnungsperiode des Mietvertrags mit der Abrechnungsperiode der Nebenkosten identisch ist. Denn ansonsten sind Auseinandersetzungen unausweichlich.

5.2 Verteilung der Heiz- und Betriebskosten ist von entscheidender Bedeutung

In aller Regel müssen die Heiz- und Betriebskosten zwischen mehreren Mietparteien bzw. zwischen Vermieter und Mietern aufgeteilt werden. Dabei bietet sich folgender Schlüssel an:

• Fläche der Geschäftsräume oder
• Anzahl der vorhandenen Mietobjekte.

Der Verteilungsschlüssel unterliegt der freien Vereinbarung der Vertragsparteien. Einzige Besonderheit: Der Verteilungsschlüssel muss immer im Voraus vereinbart werden. Wurde keine entsprechende Regelung getroffen, kann der Vermieter den Verteilungsmaßstab bestimmen.

Zu beachten ist noch, dass der Mieter die Abrechnung ohne große Schwierigkeiten nachvollziehen können muss. Die Abrechnung muss folgende Angaben enthalten:

• eine Zusammenstellung aller Betriebskosten,
• die Nennung des Verteilerschlüssels,
• die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils und
• die schon erbrachten Vorauszahlungen.

Praxis-Tipp

Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen

Nach einer Nebenkostenabrechnung erfolgt häufig eine Anpassung künftiger Vorauszahlungen. Es bietet sich eine Vereinbarung an, nach der eine Anpassung erfolgt, wenn die Abrechnung mehr als 10 % von den Vorauszahlungen abweicht.