Gesonderte und einheitliche Feststellungen bei der Sanierung von Gesamtobjekten

OFD Rostock, Verfügung v. 22.8.2003, S 2198a - St 231

A. Allgemeines

Nach den §§ 7h, 7i, 10f, 11a, 11b EStG sind bestimmte Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie bei Baudenkmalen begünstigt. Im Fall der Anschaffung ist Voraussetzung, dass die Baumaßnahmen zeitlich nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Kaufvertrages oder eines gleichstehenden Rechtsaktes durchgeführt worden sind.

Insbesondere bei größeren Altobjekten erfolgt die Sanierung häufig im Rahmen von sog. Erwerbermodellen. Hierbei wird ein renovierungsbedürftiges Objekt vom Bauträger aufgekauft und in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Zwischen dem Erwerber der einzelnen Eigentumswohnung und dem Bauträger wird in der Regel ein vorformuliertes Vertragswerk abgeschlossen, das den Kaufvertrag, die Durchführung der Bauarbeiten, die Finanzierung usw. beinhaltet. Für diese Gesamtleistung wird ein Festpreis vereinbart. Die Besitzübergabe der Eigentumswohnung an den Erwerber erfolgt regelmäßig erst nach Beendigung der Sanierungsmaßnahmen.

Gemäß Tz. 3.1.1 des BMF-Schreibens vom 2.5.2001 (BStBl 2001 I S. 256) können bei Gesamtobjekten die Besteuerungsgrundlagen für die Steuern vom Einkommen nach der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO gesondert festgestellt werden, soweit sie sich aus dem vertraglichen Gesamtaufwand ergeben. Neben den sofort abziehbaren Werbungskosten können danach insbesondere auch die Grundlagen zur Bemessung der AfA, der Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwendungen und des wie Sonderausgaben abziehbaren Betrags (z. B. nach §§ 7h, 7i, 10f, 11a, 11b EStG) gesondert festgestellt werden, sofern ein Bauträger/Initiator mehrere zu sanierende Wohnungen veräußert.

Nach dem Ergebnis der Erörterungen der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder ist in Fällen, in denen ein Bauträger/Initiator Baumaßnahmen (Sanierungsmaßnahmen) an einem Gesamtobjekt durchgeführt hat und die Erwerber eine Steuerermäßigung nach §§ 7h, 7i, 10f, 11a, 11b EStG beantragen, ein gesondertes Feststellungsverfahren bei dem für den Bauträger/Initiator zuständigen FA durchzuführen (§ 2 der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO). Dadurch soll eine Mehrfachbelastung durch gleichgerichtete Sachverhaltsermittlungen bei verschiedenen Wohnsitz-FÄ vermieden sowie eine einheitliche Rechtsanwendung und sachgerechte Besteuerung sichergestellt werden.

Die Feststellungen erfolgen in sinngemäßer Anwendung der Regelungen zu den entsprechenden Fällen beim Fördergebietsgesetz (vom 8.12.2000, S 1988 – St 231) und bei der Investitionszulage (InvZ 1015 A – St 232) .

Darüber hinaus sind die sog. Bescheinigungsrichtlinien zu beachten (vom 24.3.1998, S 2198a – St 231 und vom 11.3.1997, S 2506/S 2198b – St 231).

B. Zeitliche Anwendung

Die Erwerberfinanzämter werden gebeten, nur in den Fällen eine Bitte um Durchführung des Feststellungsverfahrens an das Feststellungsfinanzamt zu richten, in denen die Maßnahmen im Jahre 2002 oder später abgeschlossen wurden. Fälle mit einem früheren Abschluss der Maßnahmen sollen – unter Beachtung der einschlägigen Verjährungsvorschriften – nur dann ausnahmsweise aufgegriffen werden, wenn die bisherige Kaufpreisaufteilung offensichtlich unzutreffend ist und durch das Feststellungsverfahren eine erhebliche steuerliche Auswirkung zu erwarten ist.

C. Vordrucke

Die für die Feststellung bei der Investitionszulage geltenden Vordrucke (vom 29.7.2003, InvZ 1050 A – St 232) wurden entsprechend angepasst.

D. Bescheinigungen/Aufgabenabgrenzung zwischen Bescheinigungsbehörde und FA

Die den Erwerbern von den Gemeindebehörden oder dem Landesamt für Denkmalpflege erteilten Bescheinigungen sind dem Feststellungsfinanzamt zu übersenden.

Ergänzend zu R 83a und 83b EStR wird auf Folgendes hingewiesen:

Durch die Gemeindebehörde bzw. das Landesamt für Denkmalpflege sind nur die Aufwendungen für die begünstigten Maßnahmen zu bescheinigen. Die Aufteilung des Kaufpreises – der ggf. eine Gewinnmarge des Bauträgers enthält – auf Grund und Boden, Altbau und begünstigte Aufwendungen nach dem Verhältnis der Verkehrswerte erfolgt durch das FA.

Ebenfalls durch das FA zu prüfen ist, inwieweit die Maßnahmen nach Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrag oder gleichstehenden Rechtsakts (§ 7h Abs. 1 Satz 3, § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG) durchgeführt worden sind.

Normenkette

EStG § 7h

EStG § 7i

EStG § 10f

EStG § 11a

EStG § 11b