Gestaltungsmöglichkeiten zur Erlangung des Vorsteuerabzu ... / 3 Miet- und Pachtverträge mit Ehegattengemeinschaften

3.1 Ehegattengemeinschaft als Pächter

Oft drängen Verpächter von Geschäftsräumen darauf, den Pachtvertrag mit beiden Ehegatten abzuschließen, obwohl das betreffende Geschäft nur von einem Ehegatten als Einzelunternehmer geführt wird. Die Verpächter haben in diesem Fall die Möglichkeit, die Pacht vom anderen Ehegatten als Gesamtschuldner zu verlangen, wenn der Unternehmer-Ehegatte in Zahlungsschwierigkeiten geraten sollte.

Nach der BFH-Rechtsprechung sind Ehegatten als Leistungsempfänger des Verpächters einer Gaststätte anzusehen, wenn sie als Eheleute die Räume zum Betrieb einer vom Ehemann allein geführten Gaststätte pachten.^[1] Der BFH räumt dem Unternehmer-Ehemann in diesem Fall den Vorsteuerabzug aus der Pacht zur Hälfte ein. Dies gilt nach der FG-Rechtsprechung auch dann, wenn der Unternehmer-Ehegatte die Verpachtungsleistung ausschließlich für sein Unternehmen nutzt und die Kosten alleine trägt.^[2] Die Verwaltung wendet diese Rechtsprechung an.^[3]

Gleichwohl kann dieses Ergebnis aus Sicht der Ehegatten als Pächter nicht befriedigen. Hätte nur der Unternehmer-Ehemann die Gaststätte allein gepachtet, hätte er den gesamten Vorsteuerabzug (anstatt der Hälfte) aus der Pacht in Anspruch nehmen können.

[1] BFH, Urteil v. 7.11.2000, V R 49/99, nachträglich veröffentlicht in BStBl 2008 II S. 497.

[2] FG Düsseldorf, Urteil v. 13.12.2013, 1 K 2947/11 U, DStRE 2015 S. 679, rkr.

[3] Abschn. 15.2b Abs. 1 Satz 8 UStAE unter Hinweis auf BFH, Urteil v. 1.2.2001, V R 79/99, BStBl 2008 II S. 495.

3.2 Option des Vermieters bei Vermietungen an Ehegattengemeinschaften

Der BFH hat auch in einem Fall zum Verzicht auf die Steuerbefreiung von Vermietungsumsätzen (Option) entschieden, in dem Eheleute ein Ladenlokal gemeinsam angemietet hatten, obwohl nur ein Ehegatte die Räume als Einzelunternehmer nutzte.^[1] Hierzu hat der BFH ausgeführt, dass bei der Vermietung eines Geschäftslokals an eine Ehegattengemeinschaft eine Option des Vermieters zur Steuerpflicht seiner Vermietungsumsätze insoweit wirksam ist, als die Vermietungsumsätze an den Unternehmer-Ehegatten ausgeführt werden.

In einem Nichtanwendungserlass hat das BMF die Verwaltung angewiesen, dieses Urteil insoweit nicht über den entschiedenen Einzelfall hinaus anzuwenden. Bei der Vermietung eines Geschäftslokals an eine Ehegattengemeinschaft sei die Gemeinschaft das "umsatzsteuerrechtlich relevante Gebilde" und damit der Leistungsempfänger der Vermietungsleistung, wenn sie einem Gemeinschafter das angemietete Lokal unentgeltlich zur unternehmerischen Verwendung überlässt.

Eine Option zur Steuerpflicht sei nach § 9 Abs. 1 UStG nur zulässig, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Die Gemeinschaft entfalte im entschiedenen Fall jedoch keine unternehmerische Tätigkeit, sodass eine Option des Vermieters nicht zulässig sei.

Dementsprechend erkennt die Verwaltung den Verzicht des Vermieters auf die Steuerbefreiung der Vermietungsleistungen (Option) gegenüber der Ehegattengemeinschaft nicht an. Damit sind die Vermietungsleistungen zwingend umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG. Eine gleichwohl im Mietvertrag oder in Rechnungen an die Ehegattengemeinschaft ausgewiesene Umsatzsteuer schuldet der Vermieter wegen des unzutreffenden gesonderten Steuerausweises.^[2] Eine derartig geschuldete Umsatzsteuer ist nicht als Vorsteuer abziehbar.^[3] Somit kann weder die Ehegattengemeinschaft noch der Unternehmer-Ehegatte einen Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen.

Praxis-Tipp

Miet- und Pachtverträge ausschließlich mit dem Unternehmer-Ehegatten abschließen

Wegen des Verlusts eines Teils des Vorsteuerabzugs ist es sowohl aus Sicht des Vermieters/Verpächters als auch aus Sicht des Mieters/Pächters nachteilig, wenn in Fällen, in denen ein Ehegatte das Unternehmen allein betreibt, der Mietvertrag oder Pachtvertrag mit beiden Ehegatten abgeschlossen wird. In diesen Fällen ist aus umsatzsteuerlicher Sicht zu empfehlen, den Miet- oder Pachtvertrag allein mit dem Unternehmer-Ehegatten abzuschließen. Falls sich Vermieter bzw. Verpächter hierauf nicht einlassen wollen^[4], kann der andere Ehegatte notfalls als Bürge eingesetzt werden.

Bei Miet- bzw. Pachtverträgen nur mit dem Unternehmer-Ehegatten kann der Vermieter/Verpächter für seine gesamte Vermietungs- oder Verpachtungsleistung optieren; der Mieter kann die gesamte Vorsteuer aus der Miete oder Pacht in Anspruch nehmen. Dies gilt jedoch nur, wenn der Mieter/Pächter keine oder nur geringfügige (steuerfreie) Umsätze (unter 5 % seines Gesamtumsatzes) ausführt, die den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG ausschließen.^[5] Nur wenn Eheleute gemeinsam ein Unternehmen betreiben, z. B. im Rahmen einer Ehegattengemeinschaft oder einer GbR, und die Ehegattengemeinschaft dementsprechend die Unternehmereigenschaft nach § 2 UStG erlangt, empfiehlt sich ein Vertragsabschluss mit der unternehmerisch tätigen Ehegattengemeinschaft oder der Ehegatten-GbR.

[1] BFH, Urteil v. 1.2.2001, V R 79/99, nachträglich veröffentlicht in BStBl 2008 II S. 495.

[2] § 14c Abs. 1 UStG,

Abschn. 14c.1 Abs. 1 Nr. 3 UStAE.

[3] § 15 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 UStG,

Abschn....