Zur Konkretisierung der vorstehend skizzierten Abgrenzungsfrage hat der BFH die sog. Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Danach ist ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs (in der Regel 5 Jahre) zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens 4 Objekte veräußert werden. Je geringer der Umfang von Anschaffungen und Veräußerungen ist, desto weniger sei anzunehmen, dass der Zweck der Vermögensmehrung durch Umschichtung (Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte) im Vordergrund steht. Eine zahlenmäßige Begrenzung auf 3 Wohneinheiten trage der gebotenen Vereinfachung Rechnung. Insgesamt bedarf es allerdings einer Gesamtwürdigung aller Umstände des jeweiligen Einzelfalls.[1] Der Steuerpflichtige kann die Drei-Objekt-Grenze demnach nicht als Freigrenze beanspruchen.[2] Vielmehr habe die Drei-Objekt-Grenze die Bedeutung eines Anscheinsbeweises im Sinne einer Indizwirkung, nicht jedoch einer unwiderlegbaren Vermutung, welcher im Einzelfall durch Nachweis eines atypischen Geschehensverlaufes auch erschüttert werden kann.[3] Die Rechtsprechung hat zudem klargestellt, dass die Anwendung der Drei-Objekt-Grenze keinen Verstoß gegen den verfassungsrechtlich verankerten Gleichheitsgrundsatz in Art. 3 GG darstellt.[4]
Steht aufgrund objektiver Umstände fest, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn innerhalb kurzer Zeit zu verkaufen, ist ausnahmsweise ein gewerblicher Grundstückshandel selbst dann zu bejahen, wenn weniger als 4 Objekte veräußert werden.[5] In diesem Sinne hat der BFH die Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, deren umfangreiche Sanierung bzw. Modernisierung sowie die zeitnahe Veräußerung als gewerblich eingestuft.[6] In einer zur erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ergangenen Entscheidung urteilte das FG Hamburg[7], dass relevante Indizien für eine unbedingte Veräußerungsabsicht etwa darin zu sehen sind, dass der Steuerpflichtige das Grundstück im Umlaufvermögen bilanziert, keine AfA geltend macht, nicht die erweiterte Kürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beantragt und in der Steuererklärung als Zweck des Unternehmens auch die Veräußerung des Grundstücks angibt.
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