Gewerblicher Grundstückshandel ausnahmsweise auch bei Veräußerung nur eines Objekts

Leitsatz

1. Eine GbR, die ein zuvor erworbenes Grundstück mit einer noch von ihr zu errichtenden Einkaufspassage veräußert, verlässt nicht nur den Bereich der privaten Vermögensverwaltung, sondern kann unter weiteren Umständen auch das in § 15 Abs. 2 EStG geforderte Merkmal der Nachhaltigkeit erfüllen.

2. Sie ist jedenfalls dann nachhaltig tätig, wenn sie (kumulativ) in unbedingter Veräußerungsabsicht eine Bauplanung für das Grundstück hat erstellen lassen, im Interesse der potenziellen Erwerber Mietverträge abgeschlossen, bei Gesamtbaukosten von rd. 12 Mio. DM und einem Gewinn von fast 4 Mio. DM mehrere Bauunternehmer beauftragt und sich zur Gewährleistung für Baumängel sowie zur Zahlung von Schadenersatz für Mietausfälle bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung verpflichtet hat.

3. Unter diesen Umständen ist auch das Merkmal der Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr gegeben.

Normenkette

Normenkette: § 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Die klagende GbR war zum Zweck des Erwerbs, der Bebauung und Veräußerung eines Grundstücks 1 und des Erwerbs, der Sanierung und Vermietung eines Grundstücks 2 von einem Architekten und zwei Ingenieuren gegründet worden. Das Grundstück 1 hatte sie zum Preis von ca. 280.000 DM erworben. Etwa ein Jahr später verkaufte die GbR das Grundstück mit einer noch zu errichtenden Einkaufspassage für 16,6 Mio. DM an eine zweite GbR, an der die Gesellschafter der Klägerin mit insgesamt 25 % beteiligt waren. Eine Treuhänderin der Klägerin schloss anschließend Werkverträge mit vier Unternehmen über die Errichtung des Gebäudes zum Preis von ca. 12,5 Mio. DM ab.

Die Klägerin erklärte nur Vermietungs- und Kapitaleinkünfte, während das FA nach einer Außenprüfung von einem gewerblichen Grundstückshandel ausging und den Gewinn aus der Veräußerung des Grundstücks 1 von knapp 4 Mio. DM im Gewinnfeststellungsbescheid erfasste.

Mit der Klage wurde vorgetragen, die ursprünglich geplante Weiterveräußerung des überplanten unbebauten Grundstücks sei gescheitert. Erst danach hätte man sich auf Anraten eines befreundeten Rechtsanwalts entschlossen, das Projekt selbst mit Geldgebern aus dem Bekanntenkreis durchzuführen. Das FG wies die Klage ab.

Entscheidung

Die Revision hatte keinen Erfolg. Der BFH sah alle Merkmale eines Gewerbebetriebs als erfüllt an.

• Der Bereich privater Vermögensverwaltung sei überschritten. Das FG habe aus der Vermögenslage der Klägerin geschlossen, dass sie das Grundstück nicht zur eigenen Vermietung hätte bebauen können. Es hätte deshalb von Anfang an Veräußerungsabsicht bestanden. Im Übrigen wäre spätestens mit der Veräußerung vor der Bebauung der Bereich privater Vermögensverwaltung verlassen worden.
• Die Klägerin habe bereits deshalb am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teilgenommen, weil sie das Grundstück zunächst unbebaut, aber überplant verschiedenen Immobiliengesellschaften angeboten habe.
• Nachhaltigkeit könne auch dann anzunehmen sein, wenn nur ein einziges Veräußerungsgeschäft abgeschlossen werde. Es komme darauf an, ob die Tätigkeit nach dem Gesamtbild der Verhältnisse wegen einer Vielzahl bedeutender Aktivitäten des Veräußerers als nachhaltig anzusehen sei. Hier habe die Klägerin eine Planung für eine Einkaufspassage erstellen lassen, Mietverträge über eine Jahresmiete von 500.000 DM abgeschlossen, um eine Mitgarantie übernehmen zu können, Gewährleistungspflichten und eine Bürgschaft übernommen und die Koordination zwischen den Gewerken sichergestellt. Auf die Bedeutung dieser Tätigkeiten lasse sich aus dem damit erzielten Gewinn von ca. 4 Mio. DM schließen.

Hinweis

1. Das Besprechungsurteil setzt die Rechtsprechung des BFH nach der letzten Grundsatzentscheidung zum gewerblichen Grundstückshandel (BFH, Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98, BFH-PR 2002, 171) fort. Bekanntlich war mit jener Entscheidung die Drei-Objekt-Grenze aufgeweicht worden. Diese Grenze betrifft allerdings nur das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal des Gewerbebetriebs, wonach der Bereich privater Vermögensverwaltung überschritten sein muss. Lässt sich feststellen, dass ein Grundstück in unbedingter Veräußerungsabsicht erworben worden ist, reicht dies für die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals aus.

So verhielt es sich im Besprechungsfall, weil das FG festgestellt hatte, dass der Veräußerer nicht über die finanziellen Mittel verfügt hätte, das Grundstück selbst zu bebauen und anschließend zu vermieten. Der BFH weist aber ergänzend darauf hin, dass die unbedingte Veräußerungsabsicht auch später eintreten kann. Eine bisherige Vermögensverwaltung würde sich dann zum Gewerbebetrieb wandeln. Einen solchen Wandel sieht der BFH im Augenblick der Veräußerung des noch unbebauten, aber vom Veräußerer zu bebauenden Grundstücks.

2. Von besonderer Bedeutung ist das Besprechungsurteil für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals "Nachhaltigkeit". Wird nur ein Grundstück veräußert, lässt sich eine Wiederholungsabsicht des Veräußerers oft nicht feststellen. Gleichwohl soll Nachhaltigkeit in einem solchen Fall vorliegen, wenn die ...