Gewerblicher Grundstückshandel bei Errichtung eines Gebäudes auf fremden Grund und Boden

Leitsatz

Verkauft eine GbR ein Grundstück an einen Dritten und verpflichtet sich gegenüber diesem darauf ein - bereits vorher geplantes - Gebäude zu erstellen, liegt gewerblicher Grundstückshandel und keine private Vermögensverwaltung mehr vor mit der Folge, dass der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist. Es spielt keine Rolle, dass das Grundstück ursprünglich in der Absicht erworben wurde, darauf ein Wohn- und Geschäftshaus zu errichten, das langfristig Mieteinkünfte gewährleisten soll und dass die Weiterveräußerung nach nur 10 Monaten an die finanzierende Bank nur der Besicherung diente.

Sachverhalt

Zwei Gesellschafter gründeten eine Gesellschaft Bürgerlichen Rechts mbH mit dem Zweck, ein Grundstück zu erwerben und darauf ein Wohn- und Geschäftshaus zu errichten, das anschließend durch die GbR verwaltet und vermietet werden sollte. Die GbR sollte darüber hinaus auf jeden Fall mit der Veräußerung des Grundstücks enden. Im Anschluss wurden tatsächlich mehrere Grundstücke angekauft und Architektenleistungen zur Bebauung der Grundstücke sowie Maklerdienste zur anschließenden Vermietung in Anspruch genommen. Zehn Monate nach Erwerb der Grundstücke wurden diese an eine Bank weiter veräußert, die ursprünglich Büroraum im erheblichen Umfang in den zu errichtenden Gebäuden anmieten wollte. Anschließend beauftragte die GbR einen Generalunternehmer mit der Kompletterrichtung der Gebäude. Grundlage hierfür war wiederum ein Planungs- und Bauleistungsvertrag zwischen der Bank und der GbR. Das Finanzamt nahm einen gewerblichen Grundstückshandel an, während die Kläger von einer vermögensverwaltenden Tätigkeit ausgingen.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat einen steuerpflichtigen gewerblichern Grundstückhandel angenommen und den Veräußerungserlös der Steuer unterworfen. Maßgeblich ist, dass sich die GbR der Bank gegenüber gemeinschaftlich verpflichtet hatte, ein Wohn- und Geschäftshaus schlüsselfertig zu erstellen. Damit haben sich die Gesellschafter der GbR gesellschaftsvertraglich gebunden. Die Planungs- und Errichtungsverträge mit der Bank wurden auch vertragsgemäß erfüllt. Damit steht fest, dass die Gesellschafter der GbR das Wohn- und Geschäftshaus nicht (mehr) für Zwecke der eigenen privaten Vermögensverwaltung errichtet haben sondern als Auftragnehmer für die Bank. Für das Gericht steht außer Zweifel, dass es sich dabei nur um gewerbliche Einkünfte handeln könne. Eine private Vermögensverwaltung liegt dann nicht mehr vor, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse und der Verkehrsanschauung die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung entscheidend in den Vordergrund getreten ist (BFH, Urteil v. 7.3.1996, IV R 2/92, BStBl 1996 II S. 369). Wenn ein Grundstück zu einem Zeitpunkt veräußert wird, an dem die Errichtungsphase noch nicht einmal begonnen hat, kann das Gebäude nicht mehr für Zwecke der privaten Vermögensverwaltung, sondern nur im Zuge der Vereinbarungen einer Veräußerung errichtet werden. Steht die Veräußerungsabsicht aber fest oder ist der Vertrag sogar schon vollzogen, ist die weiter entfaltende Errichtungstätigkeit jedenfalls als gewerblich zu qualifizieren. Es spielt dann keine Rolle mehr, ob die Zahl der verkauften Objekte (ab drei) die Gewerblichkeit indiziert.

Hinweis

Das Urteil steht im Einklang mit der ständigen BFH-Rechtsprechung zu den Grundsätzen gewerblichen Grundstückhandels. Es war im vorliegenden Sachverhalt fatal für die Gesellschafter, ein Grundstück - kurz nach dessen Erwerb und noch vor Errichtung des geplanten Gebäudes - an eine Bank zu verkaufen und damit ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu errichten. Das Argument, die sich anschließenden umfangreichen Aktivitäten könnten noch der privaten Vermögensverwaltung zugerechnet werden, geht bei fremden Liegenschaften ins Leere, weil es kein eigenes Grundstück mehr gibt und damit der Möglichkeit der Verwaltung eigenen Vermögens der Boden entzogen ist. In ähnlichen Fällen ist also strikt darauf zu achten, dass bei einem Grundstücksankauf das Gebäude vollständig errichtet ist und Vermietungsanstrengungen zumindest unternommen und dokumentiert werden, bevor - etwa aus Gründen, die nicht vorhersehbar waren - der Verkauf des Grundstücks eingeleitet und durchgeführt wird. Die von den Klägern gewählte Rechtsform der GbR mit beschränkter Haftung ist im Übrigen von der Rechtsprechung nicht anerkannt worden.

Link zur Entscheidung

Sächsisches FG, Urteil vom 16.07.2003, 7 K 1147/96