Gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung vor Fertigstellung des Objekts

Leitsatz

1. Die entgeltliche Übertragung eines Objekts auf eine vom Steuerpflichtigen beherrschte GmbH vor Fertigstellung des Objekts ist als Anhaltspunkt für das Vorliegen einer unbedingten Veräußerungsabsicht heranzuziehen (Anschluss an Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10.12.2001, GrS 1/98, BFH/NV 2002, 587, BFH/PR 2002, 171).

2. Bei Einbringung eines Grundstückshandelsbetriebs in eine GmbH ist der Einbringungsgewinn als laufender Gewerbeertrag zu behandeln, soweit er auf die eingebrachten Grundstücke des Umlaufvermögens entfällt (Anschluss an BFH-Urteile vom 05.07.2005, VIII R 65/02, BFH/NV 2006, 397, BFH/PR 2006, 46; vom 14.12.2006, IV R 3/05, BFH/NV 2007, 601, BFH/PR 2007, 143; vom 10.05.2007, IV R 69/04, BFH/NV 2007, 2023, BFH/PR 2007, 424).

Normenkette

§ 15 Abs. 2 EStG, § 7 GewStG, § 20 UmwStG 1977

Sachverhalt

Der Kläger war als Versicherungsvertreter und Immobilienmakler tätig. Der Kläger erwarb Ende 1993 eine Wohnung, die er bis zu deren Veräußerung im Jahr 1999 zu eigenen Wohnzwecken nutzte. Am selben Tag erwarb er fremdfinanziert eine weitere Wohnung von ca. 390 qm, die er zu sechs Wohnungen umbauen wollte. Nach Erteilung der Baugenehmigung begann er Mitte 1994 mit den Umbauarbeiten.

Der Kläger gründete im September 1994 die H-GmbH und übertrug ihr im Weg der Sacheinlage das Eigentum an der Wohnung. Im Sachgründungsbericht wurde die Wohnung auf der Grundlage des Gutachtens eines vereidigten Taxators zum Einbringungszeitpunkt mit 525000 DM bewertet. Die GmbH verrechnete die Sacheinlage mit der Einlageverpflichtung des Klägers i.H. d. aufzubringenden Stammkapitals von 50000 DM, räumte ihm eine Darlehensforderung ein und übernahm die Verbindlichkeiten aus dem Erwerb und dem Umbau. Die GmbH aktivierte das Grundstück im Umlaufvermögen. Nach Aufteilung verkaufte sie die daraus entstandenen 6 Wohnungen an verschiedene Erwerber. Die GmbH wurde 2000 aufgelöst. Das FA war der Auffassung, der Kläger habe seit Ende 1993 einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben.

Das Einspruchsverfahren blieb erfolglos. Das FG gab der Klage statt (FG Münster, Urteil vom 16.03.2005, 10 K 1203/03 G, Haufe-Index 1604064, EFG 2006, 1693).

Entscheidung

Die Revision des FA war erfolgreich. Der BFH sah einen gewerblichen Grundstückshandel als gegeben an und hob das Urteil auf. Das FG hat nun die Aufgabe, den Umfang des Gewerbebetrieb zu klären und die Höhe des Einbringungsgewinns zu ermitteln.

Hinweis

Die Frage unter welchen Voraussetzungen ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen ist, entwickelt sich zum Dauerbrenner. Die Besonderheit des Falls sind die gewerbesteuerlichen Konsequenzen der Aufgabe eines gewerblichen Grundstückshandels.

1. Ausgangspunkt dieser Entscheidung ist die Feststellung des Großen Senats vom 10.12.2001 (GrS 1/98, BFH/NV 2002, 587, BFH/PR 2002, 171), dass wenn aufgrund objektiver Umstände eine unbedingte Veräußerungsabsicht feststeht, ein gewerblicher Grundstückshandel selbst dann zu bejahen ist, wenn weniger als vier Objekte veräußert werden.

2. Der unbedingte Veräußerungsentschluss im Fall der Bebauung eines danach verkauften Grundstücks muss spätestens in dem Zeitpunkt gefasst sein, in dem sich der Unternehmer rechtlich bindet, etwa durch Abschluss der auf Bebauung gerichteten Verträge.

3. Auf eine Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Bebauung (bzw. der Verpflichtung zur Bebauung) kann nicht allein aus einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen den jeweiligen Aktivitäten geschlossen werden; die kurze Zeitspanne zwischen Erwerb, Bebauung und Veräußerung kann nur neben anderen Umständen als Indiz für die unbedingte Veräußerungsabsicht sprechen (BFH, Urteil vom 17.12.2008, IV R 77/06, BFH/NV 2009, 1007 m.w.N., BFH/PR 2009, 254).

4. Der X. Senat sieht in der Veräußerung eines Bauvorhabens vor Fertigstellung einen besonderen Umstand i.S.d. Beschlusses des Großen Senats, der in der Zusammenschau mit den übrigen Umständen des Streitfalls (Aktivitäten des Klägers, um zu einer anderen Marktgängigkeit zu gelangen, die zeitliche Nähe – weniger als neun Monate – zwischen dem Erwerb des Grundstücks und der Sacheinlage in die GmbH sowie die Branchennähe des Klägers) ein Indiz für die bei Erwerb vorhandene unbedingte Veräußerungsabsicht des Klägers sein kann.

5. Die entgeltliche Übertragung eines Objekts auf eine vom Steuerpflichtigen beherrschte GmbH im Weg der Einbringung gegen "Mischentgelt" vor Fertigstellung des Objekts ist ebenso als Indiz für das Vorliegen einer unbedingten Veräußerungsabsicht ebenso heranzuziehen wie die Veräußerung an einen fremden Dritten vor Fertigstellung.

6. In Fällen der Aufgabe eines gewerblichen Grundstückshandels hat der BFH die Veräußerung von Grundstücken stets auch dann als laufende Einkünfte i.S.d. § 15 EStG und nicht als Veräußerungsgewinne gem. § 16 EStG angesehen, wenn das letzte zum Betriebsvermögen gehörende Grundstück an einen Abnehmer veräußert wurde und sich daran die Betriebsaufgabe anschloss.

7. Auch gewerbesteuerrechtlich ist davon auszugehen, dass die Umsätze aus der ...