Gewerblicher Grundstückshandel unterhalb der Drei-Objekt-Grenze

Leitsatz

Selbst wenn eindeutig eine Wiederholungsabsicht auszuschließen ist, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel auch unterhalb der Drei-Objekt-Grenze vor, wenn die unbedingte Veräußerungsabsicht von Anfang an besteht.

Sachverhalt

Ein Lagerarbeiter erwarb 1993 ein unbebautes Grundstück und errichtete unter erheblichen Eigenleistungen ein Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten in Wohnungseigentum. Noch während der Bauzeit hat er zwei Wohnungen über Banken und Makler angeboten und verkauft, wobei der nach Baufortschritt vereinnahmte Erlös für die Herstellungskosten verwandt wurde. Die letzte Wohnung wurde eineinhalb Jahre nach dem Grundstückserwerb verkauft. Das Finanzamt nahm einen gewerblichen Grundstückshandel an, da der Bauherr von Anfang an vorgehabt hatte, die Wohnungen zu veräußern.

Entscheidung

Das FG schloss sich der Meinung des Finanzamtes an. Aufgrund der Tatsache, dass die Wohnungen bereits während der Bauphase am Markt zum Verkauf angeboten und teilweise vor Fertigstellung des Gebäudes bereits veräußert wurden, hat das Gericht auf eine unbedingte Veräußerungsabsicht zu Beginn des Grundstücksgeschäfts geschlossen. Teilweise wurden die Verkaufserlöse auch zur Finanzierung der Immobilienerrichtung verwendet. Der Kläger hatte also nie die Absicht gehabt, die Objekte dauerhaft zur Fruchtziehung zu nutzen, sodass die Vermögensumschichtung im Vordergrund stand. Die Auskunft des Steuerberaters, innerhalb der Drei-Objekt-Grenze sei dies unschädlich, sofern auch keine Wiederholungsabsicht bestünde, war nicht zutreffend gewesen.

Hinweis

In den BFH-Urteilen, in denen die Gewerblichkeit mit einer unbedingten Veräußerungsabsicht begründet wurde, trat stets das Merkmal der Wiederholungsmöglichkeit hinzu. Da diese im Streitfall ausgeschlossen werden konnte, hat das Gericht die Revision zugelassen. Der BFH könnte die Entscheidung möglicherweise aufheben, wobei eine Prognose schwierig ist. Der BFH stellt durchgängig auf das Gesamtbild aller Umstände des Einzelfalles ab. In den meisten bislang entschiedenen Konstellationen waren die Bauherren branchennah oder versuchten, die Anschaffung, Herstellung und Veräußerung von umfangreichen Gewerbeimmobilien in die Privatsphäre zu verlagern. Da im Urteilsfall jede Branchennähe fehlt und das Bauvolumen bzw. der Umfang der Tätigkeit mit der Errichtung einer Immobilie mit nur drei Wohneinheiten nicht stark ins Gewicht fällt, müsste eigentlich das Kriterium, dass eine Wiederholungsabsicht ausgeschlossen werden kann, in der Gesamtabwägung umso schwerer wiegen. Allerdings ist nicht sicher, ob der BFH diese Grenze so ziehen wird, da der X. Senat bemüht ist, die strengen Vorgaben des Großen Senats aufzuweichen (zur Kritik Schmidt/Weber-Grellet EStG § 15 Rz. 46 f.). Orientiert man sich an der gebotenen Wortlautinterpretation, so kann man beim Kläger schwerlich von einer gewerblichen Tätigkeit im gebräuchlichen Wortsinne sprechen. Solche Bauprojekte sind nur wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Bauherren erhebliche Eigenleistungen einbringen. Eigenleistungen sind aber, da sie nicht für andere erbracht werden, gerade keine gewerblichen Tätigkeiten. Ob der BFH die Wortlautgrenze des Begriffes der Gewerblichkeit ernst nimmt, bleibt allerdings abzuwarten.

Link zur Entscheidung

FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.10.2004, 6 K 1740/03