Gewerblicher Grundstückshandel - Veräußerung teilweise erst nach Ablauf der Haltefrist

Leitsatz

Die Fünf-Jahres-Haltefrist zwischen Anschaffung/Errichtung und Veräußerung ist keine starre - absolute - Grenze. Folglich bleiben Objekte, die nach mehr als fünf Jahren, aber nicht später als zehn Jahre nach Erwerb oder Errichtung veräußert werden, nicht generell außer Betracht, wenn sich auch die Indizwirkung der Veräußerungen mit zunehmendem Zeitraum stetig verringert, mit der Folge, dass die erforderliche - zumindest bedingte - Veräußerungsabsicht bereits im Erwerbs- oder Errichtungszeitpunkt nur noch bei Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte bejaht werden kann.

Sachverhalt

K ist Architekt. Er war im Jahr 1983 an einer GbR beteiligt, die ein Grundstück in B, O-Straße erworben hatte. Ausweislich der Bilanz vom 31.12.1983 sollte der Gesellschaftszweck der GbR in der Errichtung von insgesamt drei Wohnhäusern auf eigenem Grundstück (O-Straße, B) zur Bildung von Wohnungseigentum und anschließender Veräußerung liegen. Die Fertigstellung des Objekts erfolgte im Jahr 1986. Die Tätigkeit der GbR wurde als Gewerbebetrieb behandelt. Bis einschl. 1987 wurden dementsprechend gewerbliche Verluste erklärt, die den Gesellschaftern anteilmäßig zugerechnet und dann bei den Veranlagungen zur Einkommensteuer mit den übrigen Einkünften verrechnet wurden. Die Wohnungen wurden wegen fehlender Vermarktungsmöglichkeiten allerdings zunächst nicht verkauft, sondern zeitlich unbefristet vermietet. Im Jahr 1984 erwarb K außerdem das unbebaute Grundstück "S". Vor der Bebauung veräußerte er Teile des Grundstücks an vier verschiedene Bauherren und schloss sich mit diesen zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen, die auf dem Grundstück ein Wohn- und Geschäftshaus errichtete, an welchem K ursprünglich mit 12 Einheiten beteiligt war. Nach der Teilungserklärung im Jahr 1986 veräußerte K 1986 bis 1988 neun Einheiten dieses Komplexes. Zum 31.12.1987 setzten sich die Gesellschafter der GbR IV notariell durch Realteilung auseinander. K übernahm dabei 10 Wohneinheiten des Objekts "O-Straße" entsprechend seinem Anteil von 14,4 % am Gesamtobjekt. Am 20.8.1991, 26.11.1991, 16.4.1992, 5.6.1992, 10.12.1993, 28.1.1994 und am 8.5.1995 veräußerte K insgesamt sieben Einheiten des Objekts "O-Straße". In 1995 veräußerte er zwei weitere Wohnungen und in 1996 eine weitere. Außerdem wurden in den Jahren 1997 und 1998 weitere Wohnungen veräußert, von denen zwei das Objekt "S" betrafen.

Entscheidung

Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass hinsichtlich der Wohnungsveräußerungen betreffend Objekt "S" von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist. Die Grundstücksgeschäfte des K übersteigen auch hinsichtlich des Objekts "O-Straße" den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung. Er hat die Drei-Objekt-Grenze - jedenfalls was die Anzahl der veräußerten Objekte insgesamt betrifft - weit überschritten, weil er in den Jahren 1986 bis 1995 insgesamt 18 Eigentumswohnungen veräußert hat, von denen 9 Eigentumswohnungen zum Objekt "O-Straße" gehörten. Da eine Gesamtbetrachtung anzustellen ist und die Fünf-Jahres-Haltefrist keine starre Grenze ist, kann mangels entgegenstehender Indizien (z.B. von vornherein geplante über fünfjährige Vermietung) eine bedingte Veräußerungsabsicht nicht verneint werden.

Link zur Entscheidung

FG Köln, Urteil vom 25.09.2003, 10 K 8101/99