Grund und Boden im Abschluss nach HGB, EStG und IFRS / 3.2.3.3.4 Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB

Rz. 108

Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.^[1] Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen i. S. d. § 127 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BauGB (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist.^[2]

Die anlässlich einer städtebaulichen Sanierungsanlage zu zahlenden Ausgleichs- oder Ablösungsbeträge sind

• als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu behandeln, wenn das Grundstück in seiner Substanz oder seinem Wesen verändert wird (z. B. bei einer erstmaligen Erschließung oder Maßnahmen zur Verbesserung der Bebaubarkeit) oder
• als Betriebsausgaben (oder Werbungskosten) sofort abziehbar, wenn z. B. vorhandene Anlagen ersetzt oder modernisiert werden.

Die Erhöhung des Grundstückswerts allein führt noch nicht zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Die Aufwendungen sind nur dann als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu behandeln, wenn

• die Bodenwerterhöhung 10 % überschreitet und
• die Bodenwerterhöhung auf Verbesserungen der Erschließung und/oder Bebaubarkeit beruht (H 6.4 EStH (Ausgleichsbeträge) nach § 154 BauGB).

Rz. 109

Die Zuordnung des gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (bisher: § 41 Abs. 8 des Städtebauförderungsgesetzes) gezahlten Ausgleichsbetrags zu den Betriebsausgaben oder Anschaffungskosten beim Grund und Boden bestimmt sich nach den allgemeinen, zu den Erschließungsbeiträgen entwickelten Rechtsgrundsätzen.^[3]

Rz. 110

Die Besonderheit besteht allerdings darin, dass der Ausweis eines Sanierungsgebiets die Notwendigkeit einer Gesamtmaßnahme, d. h. eines Bündels von Einzelmaßnahmen, voraussetzt. Die einzelnen Maßnahmen sind steuerlich anhand der zu den Erschließungsanlagen entwickelten Kriterien den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder den sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben zuzuordnen.^[4]

Rz. 111

Bilanzsteuerrechtlich unerheblich ist, dass der Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (früher: § 41 Abs. 8 St-BauFG) der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des jeweiligen Grundstücks entspricht, während die Beiträge anlässlich einzelner Erschließungsmaßnahmen den anderweitig nicht gedeckten Aufwand der öffentlichen Hand auf die erschlossenen Grundstücke verteilen. Die Anknüpfung an die Wertsteigerung der Grundstücke dient der sachgerechten Beteiligung der Grundstückseigentümer an den Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme. Der Erhebung des Ausgleichsbetrags liegt daher stets eine Erhöhung des Grundstückswerts zugrunde. Diese allein führt aber noch nicht zur Aktivierung des Ausgleichsbetrags.^[5]

[1] § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (Anhang 5 I zu den EStR 2013).

[2] § 154 Abs. 2a Satz 1 BauGB.

[3] BFH, Urteil v. 27.10.1993, I R 65/92, BFH/NV 1994 S. 471.

[4] BFH, Urteil v. 27.10.1993, I R 65/92, BFH/NV 1994 S. 471 m. w. N.

[5] BFH, Urteil v. 27.10.1993, I R 65/92, BFH/NV 1994 S. 471 m. w. N.