Grunderwerbsteuer auf Baukosten infolge einheitlicher Vermittlung durch Maklerbüro

Leitsatz

Vermittelt ein Maklerbüro einen Grundstücksverkauf samt Bebauung, ist nach Auffassung des FG München von einem sog. einheitlichen Vertragswerk auszugehen. Die teure Folge: Der Grundstückskäufer muss Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten entrichten.

Sachverhalt

Eine Frau erwarb ein unbebautes Grundstück, das sie kurz darauf mit einer Doppelhaushälfte bebauen ließ. Vorausgegangen war ein einheitliches Angebot eines Maklerbüros über den Grundstücksverkauf und die Bebauung. Das Finanzamt ging aufgrund dieser "Paketvermittlung" von einem einheitlichen Vertragswerk aus und bezog die Baukosten deshalb in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage mit ein.

Entscheidung

Das FG entschied, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer zu Recht auch auf die Baukosten berechnet hatte. Für die Frage, ob Baukosten aufgrund eines einheitlichen Vertragswerks in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, muss ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen bestehen. Ein solcher Zusammenhang liegt vor, wenn der Käufer beim Grundstücksverkauf hinsichtlich des "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme in seiner Entscheidung nicht mehr frei gewesen ist und wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags eine konkrete und nahezu baureife Vorplanung eines Gebäudes (erfolgreich) angeboten hat. Im letzteren Fall ist es unerheblich, ob der Käufer tatsächlich (oder rechtlich) die Möglichkeit hatte, eine andere Bebauung vorzunehmen. Auch kommt es für die Annahme eines objektiven sachlichen Zusammenhangs nicht darauf an, ob der Grundstückskauf und die Bebauung in einem Schriftstück oder zu einem einheitlichen Gesamtpreis angeboten worden sind. Maßgeblich ist vielmehr, dass der Veräußerer das Bebauungsangebot bis zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags abgegeben und der Erwerber das Angebot später nahezu unverändert angenommen hat.

Nach diesen Grundsätzen hat das Finanzamt die Baukosten zu Recht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen. Der sachliche Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag ergab sich vorliegend aus der einheitlichen Vermittlung durch das Maklerbüro. Im Zeitpunkt des Grundstückskaufs hatte zudem bereits die Bebauung festgestanden und der fertige Bauplan vorgelegen. Ferner war schon der Bauantrag genehmigungsreif bei der Stadt eingereicht worden.

Hinweis

Welche teuren Folgen die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks für den Grundstückserwerber haben kann, verdeutlicht der Urteilsfall: Vorliegend lösten schon die relativ geringen Baukosten von 142.000 EUR bei dem damaligen Steuersatz von 3,5 % eine Mehrsteuer von rund 5.000 EUR aus. Berücksichtigt man, dass der Grunderwerbsteuersatz in vielen Bundesländern mittlerweile auf 5 % angehoben wurde und die Baukosten häufig höher ausfallen, dürften Mehrsteuern im fünfstelligen Bereich keine Seltenheit sein, was sich durchaus finanzierungsgefährdend auswirken kann.

Link zur Entscheidung

FG München, Urteil vom 20.02.2013, 4 K 4012/10