Grundsteuer: Feststellung der Grundsteuerwerte / 2.1 Allgemeines

2.1.1 Bewertungsgegenstand

Grundsteuerwerte werden nach § 219 Abs. 1 BewG, § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO festgestellt für inländischen Grundbesitz, und zwar für

• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 232 bis 234, 240 BewG) und
• Grundstücke (§§ 243 und 244 BewG).

In dem Feststellungsbescheid sind auch Feststellungen zu treffen über:

• die Vermögensart und beim Grundvermögen auch über die Grundstücksart (§ 249 BewG) sowie
• die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit und bei mehreren Beteiligten über die Höhe ihrer Anteile.^[1]

Wichtig

Bedeutung für die Besteuerung

Die Feststellungen nach § 219 Abs. 1 und 2 BewG sind nur zu treffen, wenn sie für die Besteuerung von Bedeutung sind.^[2]

Das ist regelmäßig der Fall, wenn die wirtschaftliche Einheit zumindest teilweise der Grundsteuerpflicht unterliegt. Bei vollständig von der Grundsteuer befreiten wirtschaftlichen Einheiten hat die Finanzverwaltung gleichwohl die Möglichkeit, einen negativen Feststellungsbescheid des Grundsteuerwerts nach § 219 Abs. 3 BewG zu erlassen^[3]

Der negative Feststellungsbescheid gilt dabei als Steuerbescheid gem. §§ 181 Abs. 1 Satz 1, 184 Abs. 1 Satz 3, 155 Abs. 1 Satz 3 AO. Dadurch besteht die Möglichkeit eine vom Eigentümer eingereichte Feststellungserklärung auch bei einer vollständigen Steuerbefreiung zu bescheiden und Rechtssicherheit zu schaffen.

[1] § 219 Abs. 2 BewG.

[2] § 219 Abs. 3 BewG.

[3] A 219 Abs. 1 Satz 5 AEBewGrSt.

2.1.2 Hauptfeststellung

Die Grundsteuerwerte werden erstmals auf den 1.1.2022 festgestellt.^[1] Im Rahmen von turnusmäßig wiederkehrenden Hauptfeststellungen (alle sieben Jahre; nächste Hauptfeststellung nach dem 1.1.2022 somit am 1.1.2029) werden die Grundsteuerwerte für sämtlichen inländischen Grundbesitz festgestellt. Dadurch wird sichergestellt, dass die Grundstücke in regelmäßigen Zeitabständen nach den aktuellen Wertverhältnissen bewertet werden. Bereits in den gesetzlichen Vorschriften zur Einheitsbewertung war vorgesehen, alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung durchzuführen. Dazu kam es jedoch seit der letzten Hauptfeststellung zum 1.1.1964 (Westdeutschland) bzw. 1.1.1935 (Ostdeutschland) nie und die fehlende Wertaufholung führte letztendlich zur Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung.

Zur Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 müssen alle Grundbesitzer eine Feststellungserklärung bei dem für ihren Grundbesitz zuständigen Finanzamt einreichen und die abgefragten Grundstücksmerkmale erklären.^[2] In Zukunft sollen die Hauptfeststellungen weitestgehend automationsgestützt umgesetzt werden können, sodass die Steuerpflichtigen dann nur noch wenige oder ggf. sogar gar keine grundstücksbezogenen Angaben im Rahmen einer Feststellungserklärung mehr machen müssen. Voraussetzung dafür ist ein fortlaufender automationsgestützter Daten- und Informationsaustausch zwischen der Finanzverwaltung und den Behörden, welche die für die Grundsteuerwertfeststellung benötigten Daten verwalten. Das sind im einzelnen die Vermessungs- und Katasterverwaltungen, die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, sowie die Grundbuchämter.

[1] §§ 221 Abs. 1, 266 Abs. 1 BewG.

[2] § 228 Abs. 1 BewG.

2.1.3 Fortschreibungen

Die durch eine Hauptfeststellung festgestellten Grundsteuerwerte gelten grundsätzlich bis zum Wirksamwerden der bei der nächsten Hauptfeststellung ermittelten Grundsteuerwerte. Während dieses Zeitraums können sich die bei der Bewertung zugrunde gelegten Verhältnisse in Bezug auf den Wert, die Art und die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit allerdings ändern. Diesen Änderungen wird durch Fortschreibungen des Grundsteuerwerts (Wert-, Art- oder Zurechnungsfortschreibungen) nach § 222 Abs. 1 und 2 BewG Rechnung getragen.

Änderungen hinsichtlich der Art oder Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit führen stets zu einer Fortschreibung. Bei Wertabweichungen müssen erst bestimmte Wertgrenzen unter- oder überschritten sein, um den Grundsteuerwert fortschreiben zu können (Wertabweichung von 15.000 EUR nach oben oder unten).

Bei der Feststellung von Grundsteuerwerten ist, wie auch bereits bei der Einheitsbewertung, stets das Stichtagsprinzip zu berücksichtigen. Das bedeutet konkret, dass sich Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse immer erst auf den 1. Januar des Kalenderjahres in der Feststellung niederschlagen, das auf das Jahr des Eintritts der Änderung folgt. So ist bei einer unterjährigen Veräußerung eines Grundstücks die Zurechnungsfortschreibung auf den Erwerber erst zum 1. Januar des Folgejahres vorzunehmen, mit der Konsequenz, dass der Veräußerer für das gesamte Jahr des Verkaufs die Grundsteuer schuldet. Für die Grundsteuerfestsetzung sind also immer die Verhältnisse zum 1. Januar eines Jahres maßgeblich.

2.1.4 Nachfeststellung und Aufhebung des Grundsteuerwerts

Entsteht eine wirtschaftliche Einheit, für die ein Grundsteuerwert festzustellen ist, nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt neu oder soll eine bereits bestehende wirtschaftliche Einheit erstmals zur Grundsteuer herangezogen werden, wird der Grundsteuerwert nach § 223 Abs. 1 BewG nachträglich festgestellt (Nachfeststellung).

Achtung

Wertgrenzen unbeachtlich

Die Nachfeststellung ist...